Перепроданная квартира: ВС разъяснил, что считается злоупотреблением правом — советы опытного юриста

18 Декабря 2020

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача). Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все.

Он остается без денег на улице. Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве».

Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель Правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю». Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом. Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится. В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца. Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез. Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он. Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.

Перепроданная квартира: ВС разъяснил, что считается злоупотреблением правом - советы опытного юриста Перепроданная квартира: ВС разъяснил, что считается злоупотреблением правом - советы опытного юриста

Источник: Российская газета

Покупатели квартир смогут вернуть деньги при отмене сделки :: Жилье :: РБК Недвижимость

Жилье , 15 янв, 13:15 

Верховный суд России постановил добавить в договор купли-продажи новый пункт, чтобы защитить покупателей

Перепроданная квартира: ВС разъяснил, что считается злоупотреблением правом - советы опытного юриста

E. O./shutterstock

Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление Верховного суда опубликовала «Российская газета».

Сегодня, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. У нового владельца просто забирают квартиру.

В результате покупатель остается без денег и жилья, а продавец ни за что не отвечает.

Если же прописать в договоре соответствующий пункт, то продавец уже не сможет остаться в стороне, так как лично поручился, что все вернет, поясняется в публикации.

— Процедура поручительства при совершении сделки не нова. В сделках с недвижимостью она применялась редко, но и такое встречалось. В качестве поручителей выступали третьи лица. Но ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности.

Теперь же поручителем возврата денег станет сам продавец. Данный пункт будет вноситься в договор купли-продажи, и в случае признания сделки недействительной продавец обязан будет вернуть покупателю деньги за квартиру.

Безусловно, этот момент станет для покупателей недвижимости хорошей возможностью обезопасить себя от того, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Трудности могут возникнуть именно с взысканием этих денег — у продавца их уже может не быть.

Продать квартиру, в отношении которой идут споры, либо долю в ней тоже вряд ли удастся. Поэтому в некоторой степени это облегчит жизнь покупателям, но не устранит проблему в целом.

В начале 2020 года в силу вступил закон, согласно которому требовать компенсации лишившийся жилья из-за незаконной сделки гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Граждане, которые приобрели жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потеряли из-за того, что суд признал сделку незаконной, смогут получить компенсацию от государства.

10 признаков квартир, которые опасно покупать

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2017 N 46-КГ17-3

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 марта 2017 г. N 46-КГ17-3

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Горохова Б.А., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бикинеевой Н.А. к Преснякову О.А., Преснякову А.А. о признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, разделе совместно нажитого имущества, признании права собственности

по кассационной жалобе Преснякова О.А. и Преснякова А.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Бикинеева Н.А. обратилась в суд с иском к Преснякову О.А. и Преснякову А.А. о признании недействительным заключенного между Пресняковым О.А. и Пресняковым А.А.

договора дарения доли в размере 1/3 в праве собственности на квартиру по адресу: , о применении последствий недействительности сделки, разделе совместно нажитого имущества супругов и признании за собой права собственности на 1/6 доли в праве собственности на квартиру.

В обоснование иска Бикинеева Н.А. указала, что с 1999 года по 2012 год состояла с Пресняковым О.А. в браке, в период которого супруги приобрели долю в размере 1/3 в праве собственности на указанную квартиру и оформили ее на имя Преснякова О.А.

Раздел данного имущества между супругами после расторжения брака не производился. В октябре 2015 года Бикинеевой Н.А. стало известно, что бывший супруг распорядился долей в праве собственности на квартиру путем заключения со своим отцом Пресняковым А.А. договора дарения.

Поскольку своего согласия на совершение указанной сделки Бикинеева Н.А. не давала, заключенный между Пресняковым О.А. и Пресняковым А.А. договор дарения от 25 сентября 2015 г.

является недействительным, а доля в праве собственности на квартиру подлежит разделу между супругами в равных долях как совместно нажитое в браке с Пресняковым О.А. имущество.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 16 февраля 2016 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 мая 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Договор дарения от 25 сентября 2015 г. доли в размере 1/3 в праве собственности на спорную квартиру, заключенный между Пресняковым О.А. и Пресняковым А.А., признан недействительным.

Читайте также:  ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОКАЗЫВАНИИ И ДОКАЗАТЕЛЬСТВАХ - советы опытного юриста

Произведен раздел совместно нажитого имущества — доли в размере 1/3 в праве собственности на квартиру — между супругами в равных долях, за Пресняковым О.А. и Бикинеевой Н.А. признано право собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за каждым.

В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 20 февраля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

  • Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения.
  • В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
  • Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Пресняков О.А. и Бикинеева Н.А. с 23 июля 1999 г. по 6 ноября 2012 г. состояли в браке (л.д. 7, 24).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Самары от 11 февраля 2010 г. удовлетворены исковые требования Преснякова А.А., Преснякова О.А. и Преснякова С.А. к ООО «Седьмое небо» о признании за истцами права общей долевой собственности (по 1/3 доли за каждым) на квартиру, расположенную по адресу: (л.д. 19 — 20).

При рассмотрении указанного спора суд установил, что основанием для возникновения у истцов права общей долевой собственности на спорную квартиру явился заключенный между истцами и ООО «Степ» договор уступки прав требования от 5 марта 2005 г., по которому ООО «Степ» на возмездной основе уступило Преснякову А.А.

, Преснякову О.А. и Преснякову С.А. право требования к ООО «Седьмое небо» о предоставлении по окончании строительства указанной квартиры в собственность. Финансовые обязательства по договору исполнены истцами в полном объеме. Квартира передана истцам в пользование по акту приема-передачи от 25 сентября 2007 г.

На основании названного решения суда за Пресняковым А.А., Пресняковым О.А. и Пресняковым С.А. 8 июня 2010 г. зарегистрировано право собственности на доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за каждым (л.д. 22).

По договору от 25 сентября 2015 г. Пресняков С.А. (даритель) передал в дар своему отцу Преснякову А.А. (одаряемый) долю в размере 1/3 в праве собственности на квартиру (л.д. 17).

По договору от 25 сентября 2015 г. Пресняков О.А. (даритель) передал в дар своему отцу Преснякову А.А. (одаряемый) долю в размере 1/3 в праве собственности на квартиру (л.д. 18).

Переход права собственности на квартиру к Преснякову А.А. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 октября 2015 г. (л.д. 8).

Таким образом, на момент рассмотрения спора единоличным собственником спорной квартиры является Пресняков А.А.

Согласно пункту 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцом договор был заключен бывшим супругом после расторжения брака, в силу чего нормы семейного законодательства, регламентирующие необходимость при совершении сделки по распоряжению недвижимостью получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, к спорным правоотношениям не применимы.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении иска, исходил из того, что на спорное имущество распространяется режим совместной собственности супругов, в силу чего правоотношения по распоряжению данным имуществом регулируются нормами семейного законодательства. Поскольку нотариально удостоверенное согласие Бикинеевой Н.А. на отчуждение бывшим супругом по договору дарения доли в праве собственности на квартиру отсутствовало, суд признал указанный договор недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что выразилось в следующем.

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом, брак между Пресняковым О.А. и Бикинеевой Н.А. прекращен 6 ноября 2012 г.

Оспариваемый истцом договор дарения доли в праве собственности на спорную квартиру заключен 25 сентября 2015 г., то есть тогда, когда Пресняков О.А. и Бикинеева Н.А.

перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки.

Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Следовательно, для правильного рассмотрения настоящего дела суду необходимо было установить, имелись ли у Преснякова О.А. полномочия на отчуждение спорной квартиры Преснякову А.А. по договору дарения. В случае несогласия Бикинеевой Н.А. на распоряжение Пресняковым О.А. квартирой суду следовало установить, знал или должен ли был знать об этом Пресняков А.А.

  1. Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения дела.
  2. Между тем суд апелляционной инстанции указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оставил без исследования и правовой оценки.
  3. Вывод суда апелляционной инстанции о недействительности оспариваемой сделки по мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги на совершение сделки не основан на законе.
  4. Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.
Читайте также:  Признаки преступного уклонения от погашения долга - советы опытного юриста

В данном случае на момент заключения оспариваемой сделки брак между Пресняковым О.А. и Бикинеевой Н.А. был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия Бикинеевой Н.А. на отчуждение бывшим супругом доли в праве собственности на квартиру не требовалось.

Требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.

С учетом того, что истец оспаривает совершенную бывшим супругом Пресняковым О.А. сделку по распоряжению спорной квартирой, то именно истец должен доказать недобросовестность поведения ответчика Преснякова А.А. на предмет его осведомленности об отсутствии у Преснякова О.А. полномочий распоряжаться квартирой.

Это судом апелляционной инстанции учтено не было.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 мая 2016 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 мая 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

——————————————————————

Вс рф разъяснил, как работает принцип добросовестности

При этом, как пояснил судья ВС РФ Иван Разумов, новшество состоит в том, что постановление разъясняет механизм реализации данной нормы. Так, если суд усматривает признаки недобросовестности одной из сторон, он должен при рассмотрении дела вынести на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, чтобы стороны могли изложить свои доводы.

При установлении недобросовестного поведения одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Перепост разрешается

Отдельный раздел постановления посвящен применению судами норм ГК РФ о защите нематериальных благ, в частности права на изображение.

Как пояснил ВС РФ, размещение гражданином в общем доступе в интернете своего изображения не дает права другим лицам на свободное использование такого изображения без получения согласия изображенного лица.

В то же время обстоятельства размещения гражданином своего изображения в сети могут свидетельствовать о выражении таким лицом согласия на дальнейшее использование данного изображения, например, если это предусмотрено условиями пользования сайтом, на котором гражданином размещено такое изображение.

  • Так, если социальная сеть имеет функцию «Поделиться изображением», размещение там фотографии может трактоваться судом как согласие на ее перепост другими пользователями соцсети.
  • В постановлении говорится, что участник коллективного фотоснимка сможет использовать это изображение по своему усмотрению без получения согласия от других изображенных на снимке лиц, если они не запретили такое использование и если изображение не содержит информацию о частной жизни других лиц.
  • Как пояснили разработчики, суд может, например, признать недобросовестным поведение одного из разведенных супругов, который после развода начнет распространять изображения старых семейных фото.

Согласие на использование изображения не требуется, уточняет ВС РФ, если гражданин является публичной фигурой.

Правда, только в том случае, если единственной целью обнародования его изображения не является удовлетворение обывательского интереса к частной жизни публичной персоны либо извлечение прибыли.

Не требуется согласие известного лица, если снимок сделан в публичном месте, в том числе, в открытых судебных заседаниях или на мероприятиях.

Критерии злоупотербления

Наличия официального диагноза «хронический алкоголизм» или «наркомания» не требуется для ограничения судом дееспособности гражданина, злоупотребляющего спиртными напитками и наркотиками, следует из проекта постановления, который во вторник обсудил Пленум Верховного суда России.

Постановление Пленума ВС РФ закрепляет критерии, которыми могут руководствоваться суды при разрешении вопросов об ограничении дееспособности граждан. Так, для такого ограничения не требуется наличия официального диагноза «хронический алкоголизм» или «наркомания», суд должен оценивать весь спектр доказательств.

Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими средствами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое их употребление, которое находится в противоречии с интересами его семьи и влечет расходы, ставящие семью в тяжелое материальное положение, поясняется в проекте.

При этом, как подчеркнула высшая судебная инстанция, наличие у других членов семьи заработка не является основанием для отказа в удовлетворении заявления об ограничении дееспособности гражданина, если будет установлено, что он обязан содержать членов своей семьи, а вместо этого либо не оказывает необходимой материальной помощи, либо сам полностью или частично находится на содержании у членов семьи.

Недействительные сделки

ВС РФ разъяснил вопросы применения норм ГК о недействительности сделок.

Как пояснили разработчики, если до корректировки Гражданского кодекса сделки, противоречащие закону или другому нормативному акту, признавались ничтожными, то теперь такие сделки по общему правилу считаются оспоримыми.

В связи с чем участникам гражданского оборота надо иметь в виду, что срок подачи иска об оспаривании такой сделки уменьшился с трех лет до одного года.

В постановлении перечисляются сделки, являющиеся ничтожными в силу прямого указания закона. В частности, сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Пленум разъяснил, что под публичными интересами понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Условиями сделки, противоречащими публичному порядку и, следовательно, ничтожными, судам следует расценивать, например, такие условия, которые нарушают явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Сделка, по которой имущество перепродавали с целью избежать обращения взыскания, ничтожна

Судом установлено, что в результате совершения оспариваемой сделки, оформленной в виде последовательных договоров между различными юридическими лицами, был сохранен контроль над спорным имуществом со стороны учредителя должника и аффилированных с ним лиц.

Из материалов дела также усматривается наличие у участников сделки единой противоправной цели — формального вывода земельных участников из собственности ООО «ПКФ «Профиль» во избежание возможного обращения взыскания на данное имущество.

Между тем наличие у сторон сделки заведомо противоправной цели и доказанность материалами дела недобросовестного осуществления ими гражданских прав позволяют применить к данной сделке также норму пункта 1 статьи 10 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.

2012 N 15051/11, если по специальным основаниям, определенным законодательством о банкротстве, сделка конкурсным управляющим не оспаривается, то на требование конкурсного управляющего распространяется трехлетний срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

  • АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ
  • от 6 мая 2016 г. по делу N А46-18707/2012
  • Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
  • Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2016 года.
  • Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мельника С.А.

судей Кадниковой О.В.

Мелихова Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании при использовании средств аудиозаписи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гарант» на постановление от 07.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семенова Т.П., Смольникова М.В., Шарова Н.А.

) по делу N А46-18707/2012 Арбитражного суда Омской области о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Профиль» (644007, город Омск, улица Фрунзе/Герцена, 80/18, офис 726, ИНН 5503064810, ОГРН 1035504004139), принятые по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Профиль» Козлова Сергея Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес» (644031, город Омск, улица 10 лет Октября, 147, квартира 92, ИНН 5504228282, ОГРН 1115543040359), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гарант» (644006, город Омск, проспект Карла Маркса, 67, ИНН 5505213602, ОГРН 1125543022131) о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий их недействительности.

Другое лицо, участвующее в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Вс разъяснил, как требовать деньги по сделкам с недвижимостью

Передача денег при альтернативной сделке происходит так: нижний покупатель платит верхнему продавцу. Ликбез про альтернативные сделки и кто такие «нижний покупатель и верхний продавец».

Получение денег именно верхним продавцом обоснованно — он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно, от кого. Если же деньги будут проходить через руки промежуточных продавцов квартир, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу квартиры.

Читайте также:  Возможно ли остаться с правами? - советы опытного юриста

+7921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей — участников цепочки такой вариант является рискованным.

Передача денег при альтернативной сделке оформляется не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы квартир пишут отдельно — каждый своему покупателю о получении от него денег, т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.

Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.

  Отопление 2020 года: когда отключили весной и дадут осенью?

Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.

Опытный юрист по недвижимости в таких случаях порекомендовал бы покупателю квартиры исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за свою квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.

Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.

Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, «получившими» деньги, не особо важен.

Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа покупателя — предоставление Свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки

Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца.

Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца).

Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.

Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено и продавец не отзовет документы с регистрации, а такой вариант возможен.

Как не попасться мошенникам, приобретая жилье?

Совет для соблюдения безопасности: не рискуйте своими деньгами и не проявляйте алчность – проводите сделку купли-продажи через нотариуса с солидной репутацией, который несёт полную материальную ответственность за результаты и самым тщательным образом проверит легальность сделки.

Как обезопасить себя при покупке квартиры:

  • при покупке избегайте генеральных доверенностей и на всех этапах сделки общайтесь лично с собственником.
  • Не покупайте квартиры, которые за недавний промежуток времени были проданы неоднократно.

Как обезопасить себя при продаже недвижимости:

  1. правоустанавливающие документы на квартиру и свой паспорт даже на короткое время никому не отдавайте ни под каким предлогом, а также не оставляйте в залог.
  2. Пользуйтесь услугами надёжных и солидных риэлторских фирм с безупречной репутацией.

Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения

Еще одним вариантом снижения рисков является оформление оплаты по схеме исполнения третьему лицу (договор о переадресации исполнения), для чего в договоре купли-продажи или в отдельном письме от продавца прописывается поручение продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу — верхнему продавцу.

По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.

При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки с недвижимостью недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата скорее всего не будет, так как он их и не получал.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Риски при срочном выкупе у продавца

Обычно при намерении продать недвижимость в срочном порядке внимание продавца наименее сконцентрировано на нюансах сделки.

Это вызвано тем, что собственник вынужден подчиняться давлению сложных жизненных обстоятельств, вынуждающих его продать квартиру ради быстрого получения наличных средств.

В такой ситуации риск продавца попасть на нечестного посредника, который больше обещает, чем делает, очень велик.

Лжесрочный выкуп

Технически это выглядит так: фирма заключает эксклюзивный договор на предоставление услуги срочного выкупа, а сама тем временем пытается оперативно найти покупателя, чтобы не вкладывать собственных ресурсов. Клиент на жилье не находится, быстро «сбросить» квартиру не удается и сделка затягивается.

  Как правильно зарегистрировать пристройку к частному дому

Риск продешевить

Приобретая за собственные средства, посредническая компания возлагает на себя риски, связанные с дальнейшей реализацией данного объекта, поэтому срочный выкуп невозможен без дисконта.

Однако риэлторские конторы бывают разными, поэтому часто продавца квартиры подстерегает риск серьезно продешевить. Известны случаи, когда вполне ликвидное жилье в Москве уходило в руки сомнительных посреднических фирм за 35-40% рыночной цены.

Защита от таких ситуаций — осознанный подход к выбору агентства, которое проводит справедливую оценку недвижимости.

Рейдерский сценарий с задатком

К сожалению, столичный рынок недвижимости весьма опасен. Порой, легкомысленный подход к выбору посредника приводит к знакомству с так называемыми черными риэлторами. Схема такова: продавцу выдается часть денег до оформления купли-продажи.

Затем на сцену выходят «юристы» с накачанными бицепсами, которые объясняют собственнику, что его квартира не очень чиста с юридической точки зрения, а он пытался это утаить и сорвать срочную сделку.

В качестве компенсации от продавца требуют вернуть задаток в двойном объеме, или же согласиться на дополнительное снижение цены.

Истории из жизни Три года назад я получила приглашение на работу в столице и сразу оформила «однушку» в ипотеку, благо зарплата на тот момент позволяла легко закрыть кредит в пятилетний срок, а то и раньше.

Но в прошлом году фирма обанкротилась, а владельцы сбежали из страны. Найти достойную альтернативу не получилось, а нынешнего заработка не хватает на регулярные платежи.

В общем, просрочка накопилась солидная, уже начали ежедневно названивать из банка, и я, чтобы не потерять квартиру и деньги, решилась на оперативную продажу через посредника. Поскольку я была наслышана о рисках срочного выкупа сомнительными фирмами, обратилась в надежное агентство.

Сделку сопровождало АН МИЭЛЬ, через офис на Чистопрудном бульваре. Выкупили очень быстро по достойной цене и сразу подобрали альтернативный вариант в более скромном районе. Спасибо!

Риски серьезно возрастают, если владелец недвижимости обращается к частному посреднику или решает воспользоваться заманчивым предложением от локальной конторы с сомнительной репутацией. Чтобы не обманули при продаже квартиры, прислушайтесь к советам экспертов.

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Долевое строительство

Проверка застройщика Проверка договора Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Риски долевого строительства

Главные подводные камни новостроечной заманухи. Или дешево, но очень страшно!

Проверка застройщика

Что построил, были ли суды, есть ли долгострои, риск банкротства, процент успеха

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

○ Законодательное регулирование

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *