Виды сделок — советы опытного юриста

Виды сделок - советы опытного юриста

  • Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки. 

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках.

В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры.

Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку.

 Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников.

Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок.

При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка. 

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: 

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца.

Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж.

О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Читайте ещё

Сбербанк смягчил условия покупки в ипотеку квартир с перепланировками

В какое время года выгоднее покупать квартиру

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Подводные камни сделок с недвижимостью

Виды сделок - советы опытного юриста

Высокая цена сделок с недвижимостью привлекает к ним мошенников всех мастей. Какими бывают сделки с недвижимостью? Какие возникают риски при оформлении договоров купли-продажи недвижимости?

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

Виды сделок с недвижимостью

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Обязательные условия купли-продажи недвижимости

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

  • условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
  • условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
  • условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
  • условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

  • государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
  • продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
  • при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Риски при оформлении сделок купли-продажи недвижимости

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ).

Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ).

А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца.

Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

Виды сделок

Сделки могут быть классифицированы по различным основаниям.

1. По количеству сторон и направленности их воли сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние.

Односторонней признается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ст. 154 ГК).

Читайте также:  ПРАВОВОЙ СТАТУС НОТАРИУСА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ - советы опытного юриста

К односторонним сделкам относятся, в частности, выдача доверенности, завещание, принятие наследства, отказ от наследства, выдача независимой гарантии.

По общему правилу односторонняя сделка создает обязанности только для лица, совершившего сделку (например, лицо, публично обещавшее награду, принимает на себя обязанность выплатить обещанную награду любому, кто совершил соответствующее действие).

Возложить обязанность на другого субъекта посредством собственного одностороннего волеизъявления недопустимо, за исключением случаев, предусмотренных законом либо соглашением с этим субъектом (например, ст. 1137 ГК допускает возложение на наследника исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)).

Двусторонние сделки — сделки, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Двусторонние и многосторонние сделки называются договорами — соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК).

Двусторонние сделки отличаются от многосторонних направленностью воли сторон. Двусторонняя сделка может состояться лишь в том случае, если у двух сторон воли и волеизъявления противоположны по направленности и встречные по содержанию.

Так, одно лицо желает продать автомобиль, другое — купить его (если оба субъекта будут намерены продать свои автомобили, то договор купли-продажи между ними не будет заключен).

Встречность содержания означает волю обеих сторон заключить договор на согласованных взаимно приемлемых условиях (если продавец желает получить оплату в полном объеме при заключении договора, а покупатель настаивает на рассрочке платежа, то договор купли-продажи также не состоится).

В многосторонней сделке воли и волеизъявления сторон не имеют противоположной направленности, а характеризуются единой направленностью на достижение общей цели. Так, в договоре простого товарищества (ст. 1041 ГК) стороны объединяют свои вклады, для того чтобы совместными усилиями достичь какого-то общего интересующего всех результата (например, построить здание).

Субъекты, желающие зарегистрировать полное товарищество в качестве юридического лица (ст. ст. 69, 70 ГК), заключают учредительный договор в целях создания товарищества, определения порядка совместной деятельности по его созданию.

Общие положения об обязательствах и о договорах применяются и к односторонним сделкам, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

2. По моменту, с которого сделка считается заключенной, сделки делятся на реальные и консенсуальные.

Достижение соглашения необходимо для совершения любой сделки, в которой участвуют две и более стороны, однако для некоторых сделок этого достаточно, чтобы считать сделку совершенной, для других — требуется, помимо соглашения, передача вещи.

Консенсуальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента достижения соглашения в требуемой законом форме. Большинство сделок являются консенсуальными (договор купли-продажи, аренды, подряда, оказания услуг, поручения, комиссии).

Консенсуальная сделка порождает между сторонами обязательственное правоотношение, и все дальнейшие действия сторон, даже если они совершаются в тот же самый момент, представляют собой исполнение заключенной сделки.

Так, в договоре розничной купли-продажи моменты заключения и исполнения сделки, как правило, совпадают, однако передача вещи покупателю и уплата им денег — это действия по исполнению договора купли-продажи, заключенного в данном случае в устной форме. Передача вещи в аренду есть исполнение договора аренды со стороны арендодателя.

Реальные сделки — это сделки, которые считаются заключенными с момента передачи вещи. К их числу относятся, в частности, договор займа, договор перевозки грузов, договор банковского вклада, договор доверительного управления имуществом. В данных сделках передача вещи есть не исполнение, а заключение договора.

Это означает, что до тех пор, пока вещь не передана, договор не считается заключенным. Соответственно, подписанный обеими сторонами договор займа, оформленный в виде единого документа, не порождает ни права заемщика требовать выдачи суммы займа, ни обязанности займодавца ее передать.

Обязательственное правоотношение между сторонами возникнет лишь тогда, когда деньги будут переданы заемщику.

Некоторые виды договоров могут иметь конструкцию как реального, так и консенсуального договора. Например, договор дарения по общему правилу является реальным, однако при соблюдении предусмотренных законом условий обещание дарения имеет юридическое значение (п. 2 ст.

572, ст. 574 ГК); договор хранения в бытовой сфере является реальным, однако если хранителем выступает специализированная организация, он может быть консенсуальным (ст. 886 ГК); договор безвозмездного пользования (ссуды) может быть как реальным, так и консенсуальным (ст.

689 ГК).

3. По наличию (отсутствию) встречного предоставления сделки подразделяются на возмездные и безвозмездные.

Возмездная сделка — это сделка, в которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Подавляющее число сделок являются возмездными: за передаваемую вещь в договоре купли-продажи покупатель уплачивает деньги; за полученную в собственность вещь в договоре ренты плательщик ренты предоставляет ренту; за выполненную работу подрядчик получает деньги или иное неденежное предоставление.

Необходимо обратить внимание, что ГК устанавливает презумпцию возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК), а следовательно, даже если непосредственно в договоре не оговорено встречное удовлетворение, это не означает, что договор является безвозмездным.

В этом случае размер встречного предоставления определяется исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК).

Безвозмездная сделка — это сделка, в которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Безвозмездные отношения нетипичны для гражданского права, и таких сделок немного (договор дарения, безвозмездного пользования (ссуды), договор поручения (по общему правилу)).

4. В зависимости от того, обусловлена ли действительность сделки наличием (отсутствием) ее основания (каузы), сделки могут быть каузальными и абстрактными.

Каузальная сделка — это сделка, из содержания которой видна ее правовая цель и реализация этой цели является необходимым условием действительности сделки. Перенесение на покупателя права собственности в договоре купли-продажи, передача денег в собственность в договоре займа образуют каузу договора купли-продажи и договора займа соответственно.

Если продавец не имеет намерения передать вещь в собственность покупателю, а покупатель уплатить за нее деньги, то договор купли-продажи является мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК), что означает его ничтожность. Если деньги по договору займа не были переданы, то договор не заключен, что исключает обязанность заемщика по их возврату.

Большинство сделок являются каузальными.

Абстрактная сделка — это сделка, правовая цель которой из ее содержания не видна и ее осуществление (неосуществление) не влияет на действительность сделки. Сделка называется абстрактной, потому что она отвлечена от своего основания.

Безусловно, это основание у каждой сделки есть (вексель выдается не просто так, а потому что между сторонами состоялось заемное обязательство либо покупатель передал его в качестве средства расчета по договору купли-продажи и т.п.). Однако эти отношения не важны для решения вопроса о том, обязан ли векселедатель платить по векселю.

Вексель — это ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить указанную в нем сумму, поэтому если он отвечает всем установленным законом требованиям к форме и содержанию, этого достаточно для обязания векселедателя заплатить векселедержателю независимо от того, в связи с какими отношениями этот вексель был выдан.

Даже если договор купли-продажи, по которому покупатель передал в качестве оплаты вексель, будет признан недействительным, это не влечет недействительности векселя и не освобождает векселедателя от обязанности произвести платеж.

Абстрактные сделки немногочисленны (помимо выдачи векселя, к ним можно отнести выдачу независимой гарантии).

5. По наличию (отсутствию) в сделке условия как юридического факта, с которым стороны связали возникновение (прекращение) прав и обязанностей по сделке, сделки могут быть обычными и условными.

  • В обычных сделках права и обязанности сторон возникают либо с момента их заключения, либо в сроки, установленные законом или договором, а прекращаются в момент исполнения сделки либо иной момент, также определяемый законом или договором.
  • Условная сделка — это сделка, в которой возникновение или прекращение прав и обязанностей поставлено сторонами в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
  • Условие как юридический факт, с которым стороны связывают правовые последствия сделки, должно отвечать определенным требованиям:
  • 1) принадлежность будущему: обстоятельство на момент заключения сделки не наступило;
  • 2) осуществимость: имеется реальная возможность фактического наступления такого условия (нельзя, например, в настоящее время включить в сделку условие «если удастся долететь до Плутона»);
  • 3) законность — соответствие требованиям закона и иных правовых актов, в том числе основам правопорядка и нравственности (недопустимо включение в сделку условия «если продавец уклонится от налогов», «если удастся вступить в брак с двумя женщинами»);

4) отсутствие неизбежности наступления: сторонам неизвестно, наступит это обстоятельство или не наступит.

В связи с этим не может рассматриваться в качестве условия календарная дата, событие, относительно которого точно известно, что оно наступит, но неизвестен лишь момент его наступления (например, выпадение снега в г. Екатеринбурге).

Если стороны поставили правовые последствия сделки в зависимость от обстоятельства, которое неизбежно наступит, то сделка является не условной, а срочной, поскольку исходя из ст. 190 ГК таким событием может устанавливаться срок.

Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Сделка под отлагательным условием — это сделка, в которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Права и обязанности сторон возникнут лишь в момент наступления условия.

В связи с этим в литературе представлены различные точки зрения относительно правового положения сторон до наступления условия.

Одни авторы считают, что с момента заключения сделки до наступления условия никаких прав и обязанностей не возникает, другие полагают, что с момента заключения сделки у сторон возникает правовая связанность и произвольное отступление от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий, создающих невозможность наступления условия, не допускается.

Читайте также:  Разъяснения Верховным судом Российской Федерации вопросов наследования - советы опытного юриста

Сделка под отменительным условием — это сделка, в которой стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, права и обязанности нанимателя прекращаются, если к наймодателю вернется сестра из Севастополя). В этом случае права и обязанности возникают в момент заключения сделки и прекращаются при наступлении условия.

Законом предусмотрены негативные последствия для стороны, которая своим поведением в целях личной выгоды препятствовала или содействовала наступлению условия.

Так, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

6. В зависимости от того, насколько при заключении сделки известны объем, уровень и соотношение встречного удовлетворения, сделки делятся на коммутативные и алеаторные (рисковые).

Коммутативные сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных обязательств сторон конкретно определены и известны сторонам в момент заключения сделки (за продаваемую вещь продавец получает цену, установленную договором; арендодатель получает ежемесячные платежи в размере, определенном договором).

Алеаторные (рисковые) сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных исполнений не вполне известны сторонам и не могут быть четко определены в момент заключения сделки.

Невозможность их определения обусловлена сущностью и характером сделок, поскольку размер взаимных предоставлений зависит от событий, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет, либо неизвестен момент их наступления.

Например, к числу алеаторных сделок относится договор страхования, поскольку при его заключении страховщик получает страховую премию, но встречное предоставление с его стороны может последовать или не последовать в зависимости от того, наступит ли в течение срока действия договора страховой случай.

Рисковый характер проявляется в том, что в зависимости от наступления (ненаступления) страхового случая страховщик либо получает выгоду без какого-либо встречного предоставления с его стороны, либо, наоборот, размер страховой выплаты заведомо превышает полученную им при заключении договора страховую премию.

Алеаторный характер имеет договор пожизненной ренты, поскольку, получив имущество в собственность, плательщик ренты может выплачивать ренту столь длительное время, что ее объем превысит стоимость полученного им имущества. Может сложиться ситуация, когда, напротив, получатель ренты умер вскоре после заключения договора и тогда объем предоставления плательщика ренты окажется несопоставим со стоимостью полученного им имущества.

7. В доктрине гражданского права выделяют такой вид сделок, как фидуциарные сделки — основанные на особых лично доверительных отношениях сторон.

Специфика таких сделок отражается прежде всего в основаниях прекращения порождаемых ими отношений: во-первых, смерть стороны и какие-либо существенные изменения в ее статусе (признание недееспособным, ограничение дееспособности, признание безвестно отсутствующим) обычно влечет прекращение правоотношения; во-вторых, предусмотрен упрощенный порядок прекращения правоотношений по воле сторон, поскольку отношения могут измениться и в случае утраты доверительного характера у сторон должна быть возможность прекратить соответствующее правоотношение. К числу фидуциарных сделок относятся договор поручения, договор простого товарищества, договор пожизненного содержания с иждивением.

Что необходимо знать при заключении договора

Гражданско-правовые договоры являются неотъемлемой частью функционирования любой компании. Руководителю при заключении договора следует действовать сообразно набору определенных правил, которые способны обезопасить процесс ведения бизнеса. Что же необходимо знать при заключении договора?

Выбор контрагента

Поиск делового партнера – первоочередной этап заключения любой сделки. Правильный выбор контрагента обеспечит надлежащее исполнение договора, а так же минимизирует риск привлечения к административной, налоговой и любой другой юридической ответственности, навлекаемой контрактом с недобросовестной стороной.

Как правило, стороны при заключении договора руководствуются уже налаженными отношениями, а необходимость поиска нового контрагента возникает в случае возникновения претензий по выполненным обязательствам или ввиду отсутствия ранее практики по предмету договора.

Чтобы обезопасить ведение двусторонних отношений, необходимо собрать всю возможную информацию об организации контрагента. Основой такой информации должны являться:

  1. факт занесения сведений об организации в ЕГРЮЛ (ЕГРИП);
  2. копии учредительных документов;
  3. информация об исполнении конкретных договоров, качестве их исполнения и сроках.

Данные сведения можно найти в Интернете, запросить в государственных органах (сведения о внесении записи в ЕГРЮЛ содержаться на сайте ФНС) или у самого контрагента. Всю собранную информацию необходимо сохранить в виде печатных документов, скриншотов, ссылок на сайты с информацией. Собранные материалы при необходимости помогут доказать в суде вашу предусмотрительность в выборе контрагента.

Внимание к деталям

Не стоит так же обходить вниманием формальные признаки договора. Необходимо знать, чтобы полномочия лица, заключающего сделку, были подтверждены документально. При подписании генеральным директором стоит запросить копию Протокола о его назначении и паспорт.

В случае подписания договора сотрудником компании, к договору должна быть прикреплена копия доверенности, выданная от имени юридического лица с указанием на ней даты выдачи. Отсутствие даты делает доверенность недействительной.

Так же в ней должны быть прописаны полномочия лица на заключение договоров и присутствовать печать организации. Сам договор следует пронумеровать, прошить и подписать на каждом листе во избежание вложения лишних страниц со стороны недобросовестного контрагента.

В случае существования приложения к договору, необходимо так же его подробно изучить, в том числе, на предмет правильности указания ссылок на приложения в тексте договора.

Предмет договора

В договоре следует прописать действия каждой из сторон, что, по сути, являет собой предмет договора. В случае несогласования сторонами предмета договора, сделка будет считаться незаключённой.

Договор должен содержать статью расходов по исполнению договора с указанием ответственности сторон (расходы на доставку товара, его установку, расходы и обязанности, связанные с государственной регистрацией договора), а так же возможность возмещения данных расходов контрагентом.

Дополнительные расходы по исполнению договора имеют особое значение применительно к таможенным сборам и пошлинам при заключении внешнеэкономических контрактов.

Следует уделить особое внимание качеству товара, если он является предметом договора. Товар должен соответствовать обязательным требованиям законодательства, если таковые существуют. Сертификат является оптимальным документальным подтверждением качества товара. Его необходимо так же предварительно запросить у контрагента.

Цена договора

Следующей неотъемлемой частью договора является условие о его цене. Цена для определенного ряда договоров является первоочередным условием (договор продажи недвижимости, продажи предприятия, розничной купли-продажи). Если в данном виде сделки отсутствует цена договора, то такой договор считается незаключённым.

Зачастую, цена в договоре имеет денежное выражение. В случае закрепления цены в виде конкретной денежной суммы, во избежание фальсификаций ее следует указывать прописью, а не цифрами.

При необходимости указать сумму и цифрами, и прописью, важно следить, чтобы их значения совпадали: в законодательстве не прописано правило, согласно которому приоритетнее то или иное ее выражение в случае их несовпадения.

Если цена указана в денежном эквиваленте, необходимо определить валюту такой цены, она может быть выражена в рублях, в иностранной валюте, а так же в условных денежных единицах.

Если цена указана в иностранной валюте, расчёт будет произведён в рублях по официальному курсу Банка России соответствующему дню платежа, если соглашением сторон не установлено иное. В случае выражения цены в у. е. необходимо указать, чему равна одна такая единица. Следует помнить, если сделка подлежит обложению НДС, в договоре необходимо указать, включена или нет в цену договора сумма НДС.

В итоге, договор должен включать в себя сведения о том, что входит в его стоимость, а что – нет, какая из сторон несёт расходы по договору и возмещаются ли они другой стороной.

Порядок оплаты

Договор должен содержать данные о порядке оплаты, в какой момент и в какой форме она происходит.

Исходя из соображений сторон, договор может включать частичную или стопроцентную предоплату, оплату частями по результатам выполнения определённых условий или оплату по итогам исполнения договора.

Относительно формы оплаты следует помнить, что наличные расчеты можно производить в случае, если они не превышают 100 тыс. руб.

Срок договора

Если специфика договора предусматривает определенный срок выполнения каких-либо работ (например, поставка, подряд), то подобные условия требуют максимальной конкретизации и четкости.

Указание конкретных сроков позволяет избежать споров при доказательстве факта нарушения данных условий одной из сторон.

При заключении договора, предполагающего длительные правоотношения (например, аренда), необходимо указать общий срок его действия, а также предусмотреть возможность и условия его продления.

Обеспечение договора

Для гарантии безопасности компании в случае неисполнения контрагентом своих обязательств в договоре необходимо прописать меры по его обеспечению.

В договоре или отдельном соглашении следует указать, что исполнение договора обеспечивается неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, задатком или банковской гарантией.

Это предусматривает применение к должнику дополнительных санкций, если им не соблюдены условия договора, а так же возможность потребовать исполнения сделки третьими лицами.

Отказ от договора

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается по общему правилу, однако соглашением сторон разрешается прописать иное. В договоре допускается возможность одностороннего отказа, однако формулировки должны быть подобраны максимально конкретно. Четкое, прописанное обоснование отказа от договора позволит избежать судебных споров.

Разрешение споров

В случае прописанного в договоре претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора, необходимо предъявить письменную претензию должнику до обращения в суд. Если претензионный порядок спора не соблюден, то арбитражный суд данный спор рассматривать не будет.

В условиях о претензионном порядке разрешения споров следует указать адрес, по которому должна направляться претензия. Это может быть как почтовый, так и электронный адрес. Руководитель организации самостоятельно принимает решение о заключении различных договоров.

Необходимо помнить, юридическую силу имеет только письменный текст. Чтобы избежать рисков и разногласий, следует все важные условия прописать в тексте договора.

Соблюдение вышеперечисленных рекомендаций будет способствовать снижению рисков заключения договора с недобросовестными контрагентами и, в итоге, минимизировать дополнительные расходы, а также поможет избежать судебных разбирательств.

Компания «Мегаполис-Консалтинг» осуществляет широкий спектр юридических услуг, в том числе по составлению различных видов договоров и экспертизы уже существующих. Юристы компании, исходя из своих знаний и опыта, разработают индивидуальный договор по любому предмету сделки и предусмотрят все возможные ситуации в период его действия.

Читайте также:  Вопросы переквалификации приготовления к сбыту на хранение наркотика. - советы опытного юриста

Что нужно знать о недействительности сделок в гражданском законодательстве?

В ходе вебинара Федеральной палаты адвокатов 6 мая главный редактор Журнала РШЧП, руководитель образовательных программ Lextorium.

com, профессор и директор Центра сравнительного права НИУ «Высшая школа экономики», арбитр МКАС, Арбитражного центра при РСПП, действительный государственный советник юстиции 2-го класса, к.ю.н.

Андрей Егоров выступил с двумя лекциями. Первая из них была посвящена теме «Недействительность сделок в ГК», пишет пресс-служба ФПА

В начале выступления спикер напомнил, что согласно ст. 153 ГК РФ под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

По мнению Андрея Егорова, в данном определении отсутствует очень важный признак, что сделкой признается действие, не просто направленное на возникновение правовых последствий, но и способное породить их только потому, что на это есть воля субъекта.

Очень важно, заметил ученый, отличать сделки от действий, которые не являются сделками, – определяющим критерием в данном случае выступает наличие объективных действий лица, порождающих правовые последствия, при этом его намерение не имеет значения.

Верховный Суд РФ в п. 50 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

№ 25 указал, что для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Спорным моментом здесь, по мнению эксперта, является признание долга. Так, ВС считает, что это сделка, в то время как согласно классической теории сделкой это не является. Поэтому, полагает лектор, Суд, назвав признание долга сделкой, либо ошибся, либо имел в виду что-то иное (например, только такой вид признания долга, который происходит уже после наступления исковой давности).

Андрей Егоров рассмотрел и такую категорию, как сделки, требующие восприятия.

Он отметил, что эта разновидность сделок характерна только для односторонних сделок, которые подразделяются на требующие восприятия (акцепт, отказ от договора, зачет) и не требующие его (завещание, решение о создании юридического лица), – это важно понимать, чтобы разобраться, с какого момента сделка считается совершенной.

Большинство односторонних сделок, добавил эксперт, относятся к сделкам, требующим восприятия. Таким образом, если сделка совершена, воля стороны изъявлена, но адресат, для которого данная сделка порождает правовые последствия, не уведомлен об указанном волеизъявлении, сделка считается недействительной.

Касательно сделок при банкротстве ученый отметил, что, по общему правилу, исполнение обязательств не является сделкой, при этом нужно обратить внимание на то, в чем состоит соответствующее исполнение.

Андрей Егоров пояснил, что при банкротстве в российском праве оспариваются именно сделки – преференциальные, фраудаторные (подозрительные) и сделки с неравноценным встречным исполнением (ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве).

В связи с этим возникает вопрос: что понимается под сделками в банкротном праве? Чаще всего, добавил спикер, под ними понимается исполнение обязательств, и оно также может оспариваться (за исключением разве что сугубо фактических действий типа чтения лекций и прочих услуг).

Лектор подчеркнул, что при банкротстве понятие оспариваемой сделки должно быть гораздо шире, чем общегражданское понятие сделки.

По его мнению, в данном случае правильнее было бы поступать так же, как предусмотрено романо-германской правовой системой, – назвать акты, оспариваемые при банкротстве, юридическими действиями, а не сделками.

В эту категорию, добавил Андрей Егоров, подпадает многое из того, что в гражданском праве не признается сделкой. Например, в романо-германском праве разрешается оспаривать незаявление о пропуске исковой давности, в то время как российское банкротное право испытывает с этим сложности.

«Банкротное право – это “вещь в себе”», – подчеркнул Андрей Егоров, добавив при этом, что в российском гражданском праве есть множество ситуаций, когда один и тот же термин понимается по-разному, в разных контекстах и разных обстоятельствах.

В ходе лекции были также рассмотрены обязательственные и распорядительные сделки – еще одна доктринальная классификация, которая имеет прикладной характер. По словам спикера, практическое значение распорядительных сделок очень велико. Распорядительные сделки, пояснил он, – акты распоряжения правом, в частности передача данного права, его обременение или прекращение.

Причем это не только перенос права собственности, но и отказ от него, заявление о снятии залога, заявление о зачете, односторонний отказ от договора. Для таких сделок предусмотрены особые основания недействительности: отсутствие права, которым распоряжается субъект правоотношений, а также отсутствие распорядительной власти.

На них распространяется принцип «никто не может передать больше прав, чем имеет сам».

Спикер привел примеры вариантов ограничения распорядительной власти. Так, согласно ГК РФ сдать вещь в аренду может только собственник. «Это грубая ошибка действующего правопорядка», – считает Андрей Егоров.

Дело в том, пояснил он, что ограничения, присущие распорядительным сделкам, установлены для аренды, в то время как аренда является не распорядительной сделкой, а обязательственной. Ученый добавил, что Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Пленума от 17 ноября 2011 г.

№ 73 попытался исправить эту ошибку, однако получилось лишь сильно сократить ее применение, но не отменить данную норму в целом.

Далее эксперт пояснил разницу между ничтожной и оспоримой сделками. Так, последняя оспаривается только в суде, а первая является недействительной независимо от решения суда.

По словам Андрея Егорова, ранее действовало правило о том, что ничтожной признается сделка, которая нарушает закон, а остальные сделки относятся к оспоримым. «Это было не очень удачное решение, – полагает он. – Во-первых, было непонятно, что такое “сделка, не соответствующая требованиям закона”.

Во-вторых, практика выявила много случав, когда по существу сделка должна быть оспорима, но закон “забыл” назвать ее таковой (например, крупные сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность)». Сейчас ст.

168 ГК РФ содержит правило, согласно которому сделка является оспоримой, и всего два критерия, по которым сделка признается ничтожной. Но это, по мнению спикера, еще более грубая ошибка, чем было раньше.

В связи с этим эксперт призвал адвокатов, столкнувшихся на практике с указанной нормой, бороться за решение этой проблемы. По общему правилу, подчеркнул он, сделка, совершенная в нарушение закона, должна быть ничтожна. В Постановлении ВС № 25 (п.

74 и 75) фактически была произведена «контрреволюция», которую можно охарактеризовать в положительном ключе. Согласно п.

74 данного постановления «договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего».

Также, как отметил лектор, если нарушено существо законодательного регулирования, сделка признается ничтожной, и это «мостик», проложенный из Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 к Постановлению Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г.

№ 16 о свободе договора и ее пределах, где также подчеркивается, что свобода договора заканчивается там, где начинается существо законодательного регулирования.

При этом, добавил Андрей Егоров, особое значение имеет п. 75 Постановления № 25, где речь идет о публичных интересах. Они понимаются весьма широко – как нарушение любой императивной нормы, содержащей запрет закона. Спикер подчеркнул, что запрет закона – особая техника, характерная для романо-германского правопорядка.

«Совершенно правильная идея, что запретом закона признается нарушение публичного интереса при совершении сделки», – отметил он.

Лектор добавил, что запрет закона не следует путать с императивной нормой: это такая техника, при которой можно признать недействительной сделку, которая нарушает то, за что законодатель хотел наказать ее недействительностью. Данный вопрос решается по усмотрению судьи.

Подробнее практики и судьи могут посмотреть об этом в проекте концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса, который был опубликован весной 2009 г. (Вестник ВАС РФ № 4) и доступен на сайте Исследовательского центра частного права.

Еще одна идея лектора заключалась в том, что ст. 169 ГК РФ нужна для того, чтобы признать недействительной сделку, которая прямо не запрещена законом, но противоречит «духу права». Данная статья, полагает он, имеет большой потенциал в экономическом обороте.

Несмотря на то что детально Постановление ВС РФ № 25 не решает указанную выше проблему (например, в п. 85), «росток» правильного толкования ст. 169 ГК РФ заложен в абз. 3 его п. 17. Кроме того, имеет место конкуренция двух правовых оснований ничтожности сделок – ст. 10 и 168 ГК РФ, с одной стороны, и ст.

169 ГК РФ – с другой. Эксперт подчеркнул, что практика признания сделок ничтожными по ст. 10 и 168 была создана Президиумом ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 мая 2008 г. № 15756/07 и далее закрепилась тогда, когда ст.

169 ГК РФ фактически не применялась судами (ввиду наличия в ней штрафной санкции – конфискации в доход государства).

В современной ситуации ст. 169 ГК РФ должна быть восстановлена в своих правах, а практика оспаривания по ст. 10 и 168 ГК РФ должна постепенно сходить на нет.

С сопроводительными материалами к лекции можно ознакомиться здесь.

Повтор трансляции состоится в понедельник, 11 мая.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *