Договор мены — советы опытного юриста

Договор мены - советы опытного юриста Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.

Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.

Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.

Обратите внимание!

Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.

Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.

После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.

Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.

Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме

Договор мены квартиры с доплатой

Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.

Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.

По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса

Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.

Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.

Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки

Срок исковой давности по договору мены квартир

Договор мены - советы опытного юриста

В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.

Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.

Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд

Как оформить договор мены квартиры?

При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.

Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.

Договор мены - советы опытного юриста

Образец договора мены квартиры

Dogovor-meny-kvartiry.docx ≈ 29 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Договор мены - советы опытного юриста Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Что такое договор мены квартиры и как его правильно составить: 7 главных правил

Договор мены объекта недвижимости, в общем, напоминает соглашение купли-продажи. При этом обязательно требуется осуществить регистрацию права, возникшего в результате заключения сделки, в противном случае собственность юридически не будет признана перешедшей в руки к новому собственнику.

Договор мены квартиры: виды и особенности заполнения документа

На семейном совете вы приняли решение сменить место жительства, переехав в район, к примеру, с развитой инфраструктурой? Но продажа старой квартиры и приобретение новой в ваши планы не входит.

Что делать в этом случае? Верно – совершить сделку обмена жилья на равноценное недвижимое имущество или с улучшенной планировкой, предварительно оговорив разницу в стоимости.

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Договор мены - советы опытного юриста

Для совершения юридически чистой сделки необходимо заключить договор мены квартиры.

Что представляет собой этот договор?

Договор мены квартиры или договор мены квартиры на дом с земельным участком – соглашение, на основании которого собственник предоставляет в качестве уплаты личное недвижимое имущество другому владельцу, в обмен на его объект недвижимости.

Если просто, то данный документ – договоренность на бартер, где собственность не только предмет приобретения, но и средство выплаты. Особенность подобного документа – то, что каждая сторона сделки выступает, как  в качестве покупателя, так и продавца.

Текст самого договора мены составляется участниками соглашения в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах. Только после окончания регистрации, можно переходить к оформлению законных прав владения участников соглашения на получаемый объект недвижимости.

Для чего необходим подобный документ?

Иногда возникают обстоятельства, при которых необходимо не реализовать недвижимое имущество, а поменять его на другое жилье – равноценное, менее рентабельное с доплатой или более выгодное, но с доплатой с вашей стороны. Соответственно, что составление соглашения между владельцами квартир должно отвечать нормам, требованиям законодательства РФ.

При каких обстоятельствах выгодно составление договора мены: налоговая база

К главным причинам, побуждающим собственников квартир к подписанию данного соглашения, можно отнести следующие обстоятельства:

  • стремление к улучшению жилищных условий с минимизацией при этом затрат времени;
  • способ экономии при уплате налоговых взносов.

Последняя причина зачастую является первоочередной при осуществлении взаимовыгодного обмена. Ведь когда квартира одного собственника по стоимости равноценна имуществу другого владельца, налог в государственную казну не уплачивается.

В том случае, если их ценовая категория будет несколько отличаться, величина налога будет значительно меньше. Поскольку НДФЛ подразумевает вычет от прибыли, следовательно, налоговая база будет определяться не с общей суммы, а только лишь с разницы.

Уплачивать налог должны только те владельцы квартиры, которые являются ее собственниками меньше 3-х лет. При этом не имеет значения, на каком основании они вступили в законные права владения имуществом:

  • приобретение;
  • наследование;
  • дарение.

Но тогда лицо имеет право оформить в ИФНС имущественный вычет, согласно НК РФ ст. 220. Соглашение между родственниками неравноценной недвижимости очень часто осуществляется с доплатой, но в конверте, тогда полученная прибыль вообще нигде не отражается.

На практике подобные договора мены заключаются между близкими людьми. Подыскать человека со стороны, которого заинтересует ваша недвижимость, а вас его квартира достаточно тяжело.

Договор мены - советы опытного юриста

Чаще всего договоры мены заключаются между близкими людьми.

Виды договоров: соглашение обмена и мены

Главное отличие – при совершении сделки мены объекта недвижимости, последняя должна быть собственностью участников договоренности.

То есть один владелец передает свое жилье другому, после сделка проходит регистрацию в Росреестре, и документация на право собственности переделывается уже на новых владельцев.

При обмене недвижимость принадлежит муниципалитету, лица проживают в ней на основании договора найма.

В связи с этим оформление подобного имущества происходит иначе – после процедуры регистрации соглашения в уполномоченных органах наймодатели переоформляют документы найма на других жильцов. Но к новым владельцам переходит только право на пользование объектом недвижимости, как это было в предыдущем случае.

Законом запрещен обмен муниципальной квартиры на собственное имущество и наоборот. Мена и обмен регулируются различными законами. Обмен – сделка, контролируемая ЖК РФ, а мена – подконтрольна ГК РФ гл. 31.

Читайте также:  Гражданские споры - возмещение материального вреда - советы опытного юриста

После совершения сделки, необходимо прописать новых жильцов на жилплощадь. О том, как это правильно сделать, вы можете узнать в этой статье.

Особенности соглашения мены: общие требования к составлению документа

Договор заключается в письменной форме, с обязательным указанием таких сведений, как:

  • информация об обеих сторонах сделки: данные паспорта, инициалы, регистрация;
  • сведения об обмениваемой недвижимости: наименование, адрес, цена, размеры;
  • на каком основании имущество принадлежит участникам сделки: сведения о правоустанавливающем документе;
  • в качестве дополнения можно расписать особенности объектов недвижимости: тип сооружения (кирпичное, панельное), на каком этаже находится, наличие подвала, балкона, количество комнат, тип отопления, какая мебель и встроенная техника остается в квартире;
  • отдельно нужно указать то, что имущество не находится в залоге или под арестом, обременений не имеет;
  • основной пункт – в соглашение должно быть внесено количество человек, которые имеют право на старое жилье;
  • срок на протяжении, которого сделка мены должна быть совершена.

Эти обязательные пункты входят в каждый документ. Но договоренности могут быть различны, поэтому имеются и другие условия, к примеру, если нужна доплата, то это необходимо строго отразить в договоре.

Скачать образец договора мены квартиры : Договор мены

Обязанности и права сторон

Данный пункт обычно содержит следующие сведения:

  • информацию об обязанностях участников осуществляющих передачу объекта недвижимости в надлежащем виде и в заранее оговоренные сроки;
  • право на доплату, если таковая имеется;
  • требование об отмене договоренности, если одна из сторон осуществило передачу имущества другой стороне, при этом у одной из сторон объект был изъят другими лицами до момента заключения сделки, к примеру, в случае залога.

Участники сделки должны предоставлять только достоверную информацию о недвижимом имуществе. Права и обязанности сторон сделки могут быть разными, но не противоречащими действующему законодательству.

Договор мены - советы опытного юриста

Образец договора мены квартиры.

Составление договора мены квартиры на дом с земельным участком: правила оформления документа

В данном случае, в договоре мены квартиры на дом с земельным участком, должны быть прописаны в обязательном порядке данные о наделе:

  • номер по кадастру;
  • размеры земли;
  • назначение участка, на котором находится жилое строение;
  • при наличии строений – внести информацию о них.

Помимо этого к соглашению прикладывается план, на котором нанесен данный надел, являющийся основным предметом договора мены квартиры на дом с земельным участком.

В этой статье вы можете узнать о том, что такое кадастровый паспорт и как узнать его номер.

В каких случаях договор мены квартиры может быть признан недействительным?

Оснований и поводов для признания подобного документа недействительным может быть несколько:

  • неподтвержденность соглашения органами попечительства, опеки;
  • недееспособность одного из участников сделки;
  • если владелец одного из обмениваемого недвижимого имущества – не достиг совершеннолетия и договор заключен был в разрез его интересов;
  • если сделка была притворной, мнимой;
  • нарушение существенных условий договора.

Условия расторжения договора мены квартиры

Существует несколько способов расторгнуть договор:

  • по согласию обеих сторон;
  • посредством обращения в судебные инстанции.
  • если ни одну из сторон не устроило новое жилье, то сделка расторгается без проблем;
  • если разорвать сделку хочет только один ее участник, то следует составить требование в качестве дополнения к договору, где указать причину расторжения соглашения.

По соглашению сторон можно разорвать сделку двумя способами:

Если на протяжении месяца вторая сторона сделки согласится отказаться от нее, то соглашение расторгается. Если сторонам так и не удалось договориться, то стоит обратиться с иском в судебные органы власти, указав в нем основания для отмены сделки.

Подать соответствующий иск законом допускается на протяжении от 1 года до 3-х лет, в зависимости от того, какая причина послужила для отмены соглашения.

Договор мены - советы опытного юриста

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации, не действителен.

Необходима ли регистрация договора?

Само соглашение регистрации не подлежит. Но при этом право, появившееся у другой стороны соглашения на недвижимое имущество, переданное первым, и, наоборот, зарегистрировать нужно в обязательном порядке.

Договор мены квартиры, заключенный без регистрации в государственных органах -недействителен. Из этого следует, что необходимо обратиться в уполномоченную организацию для проведения процедуры регистрации каждому владельцу нового имущества. Право на недвижимость возникает только после регистрации.

Отличие соглашения купли-продажи от договора мены квартиры

Главная разница между договором бартера и соглашением купли-продажи квартиры заключается в том, что обмен недвижимостью происходит без участия денежных средств. В некотором смысле сделки мены жильем намного безопаснее сделки купли-продажи объекта:

  • не следует думать о том, как без проблем передать сумму денежных средств продавцу;
  • при этом продавец не беспокоиться о подлинности купюр (в том случае если применяется наличный расчет);
  • нет проблем с задержкой банковского перевода.

Дополнительные плюсы подобной сделки – отсутствие необходимости в уплате НДФЛ при заключении договора мены квартиры на равнозначное по стоимости имущество. Но при этом имеется и небольшой недостаток – отсутствие налоговых льгот.

  • Если вы все таки решили воспользоваться договором купли-продажи, рекомендуем к прочтению эту статью.
  • Чтобы понять как правильно поступать, посмотрите видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как правильно составить договор мены? Помощь адвоката

   Договор мены – это многостороннее соглашение, предусматривающее обязательство сторон о передаче в собственность какого-либо имущества (движимого или недвижимого) либо товара. Обе стороны выступают в качестве продавца. Стороны обоюдно обязуются передать его и принять. Очень часто возникают споры по договору мены между сторонами.

   В данном правоотношении предметом обмена выступает товар, к которому относятся:

  • жилые и нежилые помещения;
  • земельные участки;
  • готовая продукция собственного производства;
  • транспортные средства;
  • доли в уставных капиталах ООО;
  • акции;
  • узлы и агрегаты транспортных средств;
  • доли в праве собственности;
  • вещи;
  • имущественные права граждан и юридических лиц

   Список не является исчерпывающим, но в каждом конкретном случае требуется тщательная юридическая экспертиза товара, подлежащего мене. Вещи и товары должны принадлежать участникам соглашения. 

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО с советами, что необходимо учитывать при заключении любого договора в т.ч. договора мены, пишите свой вопрос в х ролика

Существенные условия договора мены

   Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

  1. наименование вещи (товара);
  2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

  1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
  2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
  3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
  4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
  5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Как составить договор мены долей квартиры?

   Каждый участник  выступает и как продавец,  и как покупатель. В документе отражаются:

  • персональные и паспортные сведения собственников помещений;
  • размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
  • размер общей и жилой площади помещения;
  • оценка доли специалистами БТИ;
  • заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
  • паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
  • технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
  • указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
  • правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
  • передаточные акты сторон
Читайте также:  Уголовное дело - ответственность за пропажу материальных ценностей - советы опытного юриста

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

Как составить договор мены автомобиля?

   Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:

  • установочные и персональные данные;
  • населенный пункт и дату заключения договора;
  • сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
  • технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
  • указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
  • условия расторжения сделки;
  • сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
  • подписи участников соглашения

Возможен ли договор мены с доплатой?

   Предметы обмена и имущества не всегда совпадают по цене. Потому при оформлении текста договора возможно указание условия и доплате разницы между стоимостью стороне, чье имущество стоит больше. В тексте необходимо указать сумму цифрами и прописью. Рекомендуется обозначать не только размер разницы, но и срок, в который ее необходимо возместить.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

   В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

  • соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
  • соглашения по обмену долей недвижимости

   Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО: сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в х ролика

Почему стоит обратиться за помощью к адвокату по договору мены?

 Договор мены - советы опытного юриста  Поможем Вам:

  • составить договор мены
  • проконсультируем о возможных рисках при указании отдельных условий договора
  • проанализируем договор, который Вам предлагает вторая сторона (читайте, как правильно анализировать договор по ссылке)
  • подадим в суд в случае, если заключенный договор мены не исполняется или нарушает Ваши права и законные интересы

   Вам надоела рыскать по просторам Сети и искать законы? Вам нужен гарантированный результат в разрешении проблем? Все еще сомневаетесь и раздумываете, как выбрать надежного адвоката?

   Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» — Ваш правой спутник и гарант в сложной жизненной ситуации!

Договор мены - советы опытного юриста

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

  • Отзыв по гражданским делам
  • Отзыв по банкротству физических лиц
  • Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

  1. остановка транспорта Гагарина
  2. Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
  3. Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
  4. Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Для чего нужен договор мены и как его составить — Лайфхакер

Похожие сделки любой человек практиковал ещё в песочнице. Например, когда отдавал другому ребёнку машинку с радиоуправлением и забирал себе классную пластмассовую лопатку. Хотя родителей подобный обмен вряд ли радовал, с решением приходилось мириться.

Во взрослой жизни всё так же, только с документами. Договор мены заключается, когда одно имущество меняется на другое. Например, один человек отдаёт автомобиль и получает катер.

Или люди меняются квартирами, вместо того, чтобы каждому искать покупателя на свою недвижимость и вариант для приобретения. Последняя схема была распространена в Советском Союзе, где квартиры нельзя было купить.

Возможно, вы помните фильм «По семейным обстоятельствам», где молодые супруги и тёща пытаются разменять жильё, чтобы разъехаться. Вот это как раз оно.

По умолчанию предполагается, что товары для обмена равноценны. Но возможен вариант, когда один из участников сделки доплачивает второму. Например, когда трёхкомнатную квартиру в центре меняют на однушку на окраине, но с доплатой.

Участниками могут быть и физические, и юридические лица. Сделки, предусматривающие обмен товара на услуги, к договорам мены не относятся . То есть оказывать их друг другу взаимно можно, но на других условиях.

Что важно помнить при заключении договора мены

К договорам мены применяются те же правила, что и к договорам купли-продажи, за исключением тех, которые касаются денежных расчётов. Каждый из участников выступает продавцом своего имущества и покупателем чужого. Только количество телодвижений сокращается. Вместо двух сделок — одна. И договор, соответственно, заключается лишь один.

Имущество переходит к новым владельцам одновременно после того, как они выполнили обязательства. Однако когда речь идёт о недвижимости, переход права собственности надо зарегистрировать в Росреестре. Если одна из сторон не спешит исполнять свои обязательства, то второй участник сделки может отказаться от передачи имущества, вернуть его себе и дополнительно потребовать компенсацию убытков.

Как составить договор мены

Договор мены, как и договор купли-продажи, можно заключить в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно. Исключение делается при долевой собственности. Если в сделке участвуют не все владельцы разом, а кто-то из них хочет обменять свою часть имущества, то участие нотариуса уже потребуется .

В начале документа, как всегда, обозначаются участники сделки и их паспортные данные. Какие сведения надо указать дальше, рассмотрим на примере обмена автомобилями.

Предмет сделки

В этом пункте уточняется, что собственно подлежит обмену.

Предметом мены является равноценный товар, а именно:

  • Принадлежащий продавцу № 1 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .
  • Принадлежащий продавцу № 2 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .

Условие о равноценности

В первом пункте мы уже указали, что товар равноценный. Для убедительности в описание каждого из авто не помешает добавить цену.

Если машины стоят неодинаково и предполагается доплата, это тоже нужно прописать.

Продавец № 1 уплачивает при передаче автомашины рублей — разницу между стоимостью обмениваемых автомашин.

Сроки передачи имущества

Укажите, сколько дней даётся на фактический обмен имуществом. Это могут быть разные даты для каждого участника сделки.

Передача обмениваемого товара производится в течение дней с момента подписания договора.

Дополнительные условия

Если что-то осталось недописанным, но очень хочется указать, это можно сделать. Нередко, например, в документ добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован.

Какие документы нужны для заключения договора мены

Те же, что и для договора купли-продажи. Например, при продаже автомобиля это, помимо паспортов участников сделки, паспорта транспортных средств.

Убережёт ли договор мены от необходимости платить налоги

С дохода, полученного при продаже имущества, за некоторыми исключениями, надо платить налог. Договор мены от него не убережёт: часть сделки квалифицируется как продажа имущества. Доход от неё получен, просто не деньгами, а другим имуществом. А государству без разницы, в денежной или в натуральной форме он выражен.

Размер дохода определяется исходя из стоимости имущества, полученного от другой стороны договора. Но при этом налогоплательщик отдаёт своё имущество определённой стоимости и может претендовать на налоговые вычеты в зависимости от того, чем меняется.

Например, при продаже недвижимости, которая была в собственности менее определённого количества лет (подробнее читайте об этом в отдельном материале, там много нюансов), можно применить один из двух вариантов вычета и уменьшить доход:

  1. На сумму, потраченную когда-то на приобретение недвижимости.
  2. На 1 миллион рублей.

Дальше надо смотреть, что выгоднее. Допустим, человек владеет домом в деревне стоимостью 1,2 миллиона рублей. Когда-то он купил его за 400 тысяч. При обмене на равноценный доход равен 1,2 миллиона. Человек может заплатить налог с 800 тысяч (1,2 миллиона минус затраты в 400 тысяч) или с 200 тысяч (1,2 миллиона минус миллион). Второй вариант явно выгоднее.

Читайте также:  Наследование акций, долей и пр. - советы опытного юриста

Что запомнить

  • Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
  • Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
  • Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
  • Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
  • Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.

Договор обмена товарами: что прописать, как платить налоги + шаблон

Предприниматели могут работать по бартеру — платить продавцу не деньгами, а своим товаром. Так можно, если оба согласны. Бартер товаров оформляют договором мены. 

  • Источники:
  • Глава 31 ГК РФ;
  • Информационное письмо ВАС РФ № 69.

На какой бартер подойдёт договор мены

По договору мены предприниматели могут обмениваться только товарами. То есть продуктами, стройматериалами, мебелью и машинами. А вот услугами, дебиторкой и товарными знаками — нет.

✅ Представим, что ИП Иванов хочет закупить у ИП Петрова джем для завтраков в своей кофейне. У Иванова нет денег на расчётном счёте. Он предлагает Петрову расплатиться партией кофейных зёрен, и тот соглашается. Это бартер товаров, его оформляют договором мены.

❌ Если Иванов предложит расплатиться услугой кейтеринга для корпоратива Петрова, договор мены не подойдёт. На обмен услугами надо заключить достаточно заковыристый договор. Юристы называют его «смешанный договор купли-продажи и оказания услуг». Его отличие в том, что товар можно взять, а от услуг отказаться и потребовать деньги. И весь смысл бартера пропадает. 

Обмен товарами бывает двух видов:

— Равноценный — когда стоимость товаров примерно одинаковая. Здесь стороны ничего друг другу не платят;

— Неравноценный — если один товар дороже другого. Тогда одна сторона доплачивает разницу в цене.

С договора мены предприниматель платит налог, как будто он продал товар за деньги. Про учёт бартера на УСН расскажем ниже.

О чём договориться при обмене товарами

Чтобы бартер состоялся, надо подписать договор мены, составить спецификации и передать товары по накладным. Заполним все документы вместе.

Шаблон договора обмена товарами между ИП

Проверить в договоре надо следующее.

Предмет договора

Предмет — это по поводу чего стороны договорились. 

Предмет пишут в первом пункте договора. По договору мены предприниматели обмениваются товарами насовсем. В тексте это будет звучать так:

В соответствии с настоящим договором каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Каждый предприниматель считается продавцом своего товара и покупателем встречного. На деле это значит, что если в товаре найдётся брак, включатся правила для купли-продажи. Поставщик бракованного товара будет обязан заменить его на нормальный или компенсировать ремонт. 

Описание товаров

Из договора мены должно быть понятно, какими товарами обмениваются. 

Подробно расписать товар удобнее в отдельном документе — спецификации. Товаров у нас два, поэтому спецификацию заполняют на каждый. Под каждой спецификацией оба предпринимателя расписываются.

Для образца мы заполнили спецификацию на кофейные зёрна. Спецификация на джем будет такая же.

Образец заполнения спецификации

Если из договора непонятно, каким товаром меняются, бартер считается несогласованным. Любая сторона может в любой момент дать заднюю без штрафов и пени. Но тут может выйти так, что один товар уже отдали. Его надо вернуть. Или заплатить деньгами — если товар уже переработали, например, пустили джем на пирожки.

Товары равноценны или нет

По умолчанию товары на бартер равноценны. Даже если их стоимость не совпадает цифра в цифру.

Кофейные зёрна из нашего примера по спецификации стоят 50 000 ₽. Представим, что партия джема вышла на 48 500 ₽. Разные цены — это не значит, что за более дорогой товар надо доплачивать. Джем и зёрна в нашем случае равноценны.

Для страховки пишем такую фразу:

Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, мена товаров производится без доплаты.

❗ Чтобы товары считались неравноценными, это нужно прямым текстом прописать в договоре. Плюс указать, сколько и в какой срок сторона доплачивает. К примеру, пишем в спецификациях, что зёрна стоят 50 000 ₽, а джем 30 000 ₽. И получатель зёрен обязан доплатить 20 000 ₽.

  1. В договоре это условие будет выглядеть так:
  2. Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 разницу в стоимости обмениваемого товара в сумме 20 000 рублей в течение двух дней с момента подписания настоящего договора.
  3. Если получатель дорогого товара затянет с доплатой, на долг набегут проценты по ключевой ставке, начиная со следующего дня после поставки.

Кто платит за доставку и упаковку 

По умолчанию каждая сторона несёт все расходы по передаче своего товара. 

Например, Иванов обязан сам оплатить перевозку товара до склада Петрова. А Петров — перевозку и упаковку банок в специальную тару для стекла.

Но если нужно, все расходы можно переложить на одну из сторон. Например, Иванов привозит зерна и на своей машине забирает джем.

Срок передачи и место доставки

Товарами можно обменяться в один день или в разные сроки. К примеру, Иванов привозит зёрна сейчас, а Петров свой товар только через месяц. Так можно. По месту доставки тоже договариваются.

Пример:

Сторона-1 обязана доставить товар до 30 июля 2021 года Стороне-2 по адресу склада: г. Екатеринбург, улица Ленина, дом 5.

  • Такой же пункт будет для доставки второго товара.
  • На передачу каждого товара оформляют товарную накладную.
  • Шаблон накладной ТОРГ-12 + инструкция по заполнению
  • Момент поставки товаров очень важен.

Если товары доставляют не одновременно, возникает так называемое встречное исполнение. И тут срабатывает такое правило. Если первый товар опаздывает, доставку второго товара можно отложить или вообще отменить бартер. При одномоментном бартере отказаться от товара на ходу нельзя.

Как платить налог при обмене товарами

Полученный по бартеру товар предприниматель обязан включить в доход по УСН — ст. 154 НК РФ.

Цену товара берут из договора. Если её нет, смотрят рыночную на такой товар и берут ее. Продажу заносят в КУДиР в дату поставки товара по накладной.

К примеру, Иванову 5 августа 2021 привезли джем на 48 500 ₽. В этот же день он внесёт 48 500 ₽ в книгу. 

Предприниматели на УСН Доходы минус расходы могут списать отданный по бартеру товар в расходы при соблюдении общих условий. Подробно про учёт расходов мы рассказывали в отдельной статье. 

Статья: как учесть расходы УСН Доходы минус расходы

Статья актуальна на 01.07.2021

Договор мены квартиры – какие условия можно указать?

Порядок
заключения договора мены прописан в Главе 31 ГК РФ. И хотя отдельного
регулирования договора мены квартиры нет, допустимо его заключение и для
размена объектами недвижимости, в том числе и с условием доплаты за более
дорогое имущество. В основном к договору мены применяются общие правила,
актуальные для договора купли-продажи имущества.

Предлагаемый
Вашими друзьями вариант с обоюдной куплей-продажей крайне сложен и не имеет
смысла – Вы лишь понесете обоюдно более высокие издержки на составление
договоров, их удостоверение, регистрацию и так далее.

Проще
и удобнее заключит договор мены квартиры, в котором для более простого
исполнения договора нужно отразить следующие условия:

  1. Наименование
    сторон договора полностью, с указанием полных ФИО, адреса регистрации,
    паспортных данных.
  2. Точные
    сведения о передаваемых объектах недвижимости: адреса, кадастровые номера,
    площадь, иные особенности.
  3. Сведения
    об оценке объектов недвижимости, в какую сумму их оценивают стороны.
  4. Порядок
    и сроки внесения доплаты за разницу в стоимости размениваемого имущества и ее
    размеры.
  5. Иные
    условия заключения договора мены: сведения о зарегистрированных лицах,
    обременениях, техническом состоянии имущества и т.д.
  6. Права
    и обязанности сторон, порядок передачи квартир и освобождения их от жильцов и
    имущества.
  7. Расходы
    на регистрацию права собственности на приобретаемые объекты.

По
общему правилу право собственности на имущество, согласно ст. 570 ГК РФ,
переходит с момента принятия на себя обязательств по передаче товара.

Но так
как в Вашем случае имеет место договор мены квартиры, то право собственности на
приобретаемое имущество перейдет только после государственной регистрации в
Росреестре (в данный момент документы подаются через МФЦ).

Регистрация договора
у нотариуса не является обязательной, но и не запрещена, если Вам это по
какой-то причине потребуется.

  • Очередность
    регистрации и порядок несения расходов на нее по договору мены квартиры Вы
    можете прописать в договоре.
  • С
    учетом специфики данного документа и его определенной сложности лучше всего
    доверить его разработку опытному юристу или же заказать документ у нас сайте.
  • Квалифицированные
    специалисты подготовят его с учетом всех необходимых требований закона и
    практики, а Вам лишь останется передать его на регистрацию в соответствующие
    органы.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *