Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья — советы опытного юриста

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.

таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.

Рассказываем о самых распространенных.

 

Проверить квартиру: онлайн, дешево и надежно — юридическая проверка на Циан

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

  • 2-й совет: изучайте продавцов
  • Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!
  • В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:
  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

Проверка жилья онлайн на Циан: чтобы не пришлось идти в суд

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Обратите внимание!

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

обратите внимание!

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Проверьте квартиру онлайн на Циан

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспортКак обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юристаНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

обратите внимание!

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

Читайте также:  Нужно ли сдавать экзамен ПДД повторно? - советы опытного юриста

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.

Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.

Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

Проверить квартиру на Циан

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Мошенничество с недвижимостью

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Недвижимость — один из самых выгодных способов вложения капитала и широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций, а сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.

Мошенничество на рынке недвижимости

По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.

В УК РФ мошенничеством называют хищение чужого имущества или приобретение права на него с применением обмана или злоупотребления доверием.

Под обманом понимается сообщение ложных сведений или, наоборот, сокрытие важных данных, способных повлиять на принятие решения о покупке недвижимости.

Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет.

Например, сюда относится принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует исполнять, к примеру, получение залога за несуществующий товар.

В общем случае мошенничество с недвижимостью попадает под действие ст. 159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступление может рассматриваться в соответствии с другими статьями, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении к приобретению жилья кредитных средств.

Обратите внимание!

Наказание за совершение махинаций в сфере сделок с недвижимым имуществом зависит от тяжести преступления, а максимальный срок исковой давности составляет до 10 лет.

Наиболее частыми схемами махинаций, на которые попадались и продолжают попадаться граждане со всего мира, считаются:

  • инсценировка строительства.

Фирма демонстрирует начало работ по строительству дома, однако после получения первого взноса вскрывается обман в виде поддельной или недействительной лицензии. Естественно, признаков дальнейшей постройки дома в последующем не наблюдается;

  • Компания-застройщик объявляет о продаже квартир в доме, строительство которого вот-вот закончится, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных владельцев недвижимости к ее оперативному приобретению, а достигшая желаемого результата в виде собранных денег фирма объявляет себя банкротом или исчезает;
  • Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, а через некоторое время узнает об утрате договором юридической силы из-за отсутствия у агентства лицензии на проведении операций по купле-продаже;
  • При выявлении временно выписавшегося из жилья человека, способного в любой момент по закону воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае продажи квадратных метров, сделка по покупке недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким лицам относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, служащие в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;
  • дарение вместо купли-продажи.
  1. Мошенник предлагает заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения в течение года может быть расторгнут;
  2. Компания выставляет на продажу недвижимость, к строительству которой она не имеет никакого отношения, либо предоставляет на подпись договор, который не соответствует утвержденной документации;
  3. Мошенник находит иногороднего покупателя, показывает ему предварительно арендованную в центре города квартиру со всеми удобствами, предъявляет документы на другую жилплощадь, располагающуюся где-то на окраине и не столь ценную. Такой обман раскрывается чаще всего уже после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;
  • покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.

В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или поддельные нотариальные доверенности;

  • повторная продажа имущества или получение залога за недвижимость сразу от нескольких лиц.

В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, ведь оригинал при подаче документов на регистрацию передается в Росреестр. Чтобы «не попасться на крючок», лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет отражена информация о фактическом собственнике;

Фирма объявляет скидку на жилье при условии привлечения к проекту еще 2-3 человек. Таким образом потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и в итоге не получить приобретенную жилплощадь.

К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные фирмы, так и частные лица, выставляющие себя за индивидуальных предпринимателей.

Естественно, на долговременное существование махинаторы рассчитывать не могут, поэтому регулярно появляются новые преступные схемы. Для достижения своих целей злоумышленники:

  • создают «липовые» фирмы с поддельными документами;
  • постоянно меняют названия и реквизиты компаний;
  • действуют от имени подставных лиц, на которых оформлены фирмы;
  • практикуют мошенничество с недвижимостью в разных городах;
  • формируют длинную цепочку продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.

Обратите внимание!

Помимо хитрых, тщательно продуманных схем, аферисты нередко используют и психологические приемы, которые позволяют им легко управлять эмоциями доверчивых и не разбирающихся в тонкостях подобных сделок граждан.

Мошенничество при продаже недвижимости

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста

Незаконные действия при заключении сделок с недвижимостью из-за их высокой доходности часто становятся искушением для всех участников, каждый из которых пытается извлечь из ситуации наибольшую личную выгоду. Наиболее частыми незаконными манипуляциями при продаже домов и квартир со стороны покупателей считаются:

  • передача фальшивых денег;
  • неполная оплата при заключении сделки с участием нотариуса, заверение оперативного внесения оставшейся части долга с передачей экземпляра договора в качестве гарантии, копия которого в дальнейшем используется при регистрации прав собственности;
  • внесение задатка одним покупателем с дальнейшим более интересным предложением от его соучастника с целью вынуждения продавца вернуть удвоенный задаток.

Все способы обмануть продавца нацелены на незаконное присвоение недвижимости с полным или частичным сохранением денежных средств, а в некоторых случаях и их преумножением.

Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продать квартиру, заложенную при оформлении им кредита.

Читайте также:  Возможно ли задержание подозреваемого до возбуждения уголовного дела? - советы опытного юриста

С одной стороны, проверить, существует ли займ с участием жилплощади, легко — достаточно запросить выписку из Росреестра. С другой — возможно заключение сделки с уже наложенным, но еще неизвестным регистратору обременением.

Такой сложный случай решается исключительно через суд, причем исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.

Довольно распространенной махинацией считается просьба продавца о снижении стоимости жилья по договору с целью сокращения налогооблагаемой базы.

После подписания соглашения и внесения покупателем полной оплаты продавец изменяет решение о продаже и возвращает жертве лишь ту сумму, которая указана в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.

Обратите внимание!

Особую опасность представляют так называемые «черные риелторы», основная задача которых — лишить законного владельца принадлежащей ему недвижимости и перепродать ее подороже.

В арсенале таких мошенников огромное множество противозаконных способов, часть из которых сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца.

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Важно следовать простым правилам на протяжении всего периода оформления сделки:

  • внимательно изучать документы перед их подписанием;
  • иметь при себе все копии подписанных бумаг;
  • не принимать быстрых решений даже при предложении выгодных условий;
  • узнать как можно больше о человеке, с которым планируете заключить сделку;
  • вносить свои требования в договор при возникновении такой необходимости;
  • не оставлять паспорт постороннему лицу и всегда присутствовать при подписании любых документов;
  • проводить переговоры при участии свидетелей.

Для обретения уверенности в «чистоте» сделки, помимо привлечения профессионала, покупателю жилья полезно получить:

  • документы об установлении права на собственность (соглашение приватизации);
  • справку из паспортного стола о состоянии объекта недвижимости;
  • выписку из домовой книги с перечислением собственников;
  • справку из БТИ;
  • справку об отсутствии задолженности за содержание жилья;
  • копии паспортов всех собственников;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровую и техническую документацию;
  • разрешение органов попечительства при регистрации в квартире детей;
  • справки о том, что владелец недвижимости не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Мошенничество при покупке или продаже недвижимости — большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Как обезопасить себя от мошенничества при покупке жилья - советы опытного юриста Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

katrin_timoff/Fotolia

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру.

Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо.

Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем.

Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся.

Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа.

Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной.

Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права.

Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

  • Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.
  • 5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
  • Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

  1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
  2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
  3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
  4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
  5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов.

Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными.

Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта.

Читайте также:  Образец ходатайства о допуске защитника - советы опытного юриста

Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку.

Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует.

Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах.

Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья.

Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности.

Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных.

Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными.

Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка.

Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов.

Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки.

Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок.

Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями.

Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность.

К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет.

При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый.

Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия.

Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте.

Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ.

Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *