33 способа проверки чистоты сделки — советы опытного юриста

Недвижимость – будь то земельные участки, строения, либо их части – относятся к активам с самой высокой стоимостью.

Поэтому проверка чистоты сделки с недвижимостью – важная часть любой операции, связанной переходом права собственности, либо пользования. Стать жертвой обмана могут оба контрагента.

Однако чаще всего страдает сторона, приобретающая/получающая права на объект. То есть, покупатель, арендатор, долевой инвестор и т.д.

Сделки с недвижимостью бывают разные. К ним относятся

  • купля-продажа
  • обмен, дарение, завещание
  • аренда, рента, доверительное управление
  • операции с первичной или вторичной недвижимостью.

Общее между ними одно – перед заключением любого договора контрагент, претендующий на обретение прав, должен собрать максимум информации об объекте недвижимости и его собственнике/собственниках.

Надежнее всего провести проверку юридической чистоты сделки недвижимости с помощью юриста/адвоката. Правовая база регулирования операций с недвижимым имуществом обширна и многогранна. Чтобы учесть все, необходима профессиональная подготовка и опыт.

33 способа проверки чистоты сделки - советы опытного юриста

В чем заключается проверка сделки на чистоту?

Многое зависит от вида операции. Но в любом случае в проверке нуждаются три фактора:

  • Личность контрагента. Бывают случаи, когда «собственники» совершают сделки, на которые не имеют права. Покупатель/арендатор должен убедиться, что его контрагент совершеннолетний, дееспособный, является тем лицом, за которое себя выдает
  • Правоустанавливающие и технические документы. Нужно проверить их подлинность, точность, соответствие законодательству России
  • Наличие ограничений/обременений/ иных «отягчающих обстоятельств». Это широкий пласт проверок. Некоторые обстоятельства легко проконтролировать при помощи свежей выписки из ЕГРН. Но чтобы проверить наличие «скрытых собственников», правовых споров, законность строительства, платежеспособность застройщика, отсутствие «двойных продаж» требуется кропотливая работа

Разумеется, необходим юридический анализ самого текста договора (ДКП, ренты, аренды, дарения, завещания). На случай непредвиденных обстоятельств он должен содержать прописанные гарантии соблюдения прав контрагентов.

Чистота сделки с недвижимостью — услуги юристов онлайн

Все юридические услуги по обеспечению юридической чистоты можно заказать на сайте prav.io. Цена услуги доступна.

Помощь адвоката гарантирует юридическую чистоту процесса, отсутствие проблем в будущем.

Стоимость услуг юриста по сделкам с недвижимостью

33 способа проверки чистоты сделки - советы опытного юриста

Наименование услуги Стоимость
Первичная консультация онлайн по вопросу проверки чистоты сделок с недвижимостью Бесплатно
Полная проверка новостройки от 5 000 руб.
Отчет о проверки новостройки, без сопровождения сделки. от 800 руб.
Покупка квартиры в новостройке. Сделка под ключ. от 10 000 руб.
Покупка квартиры в новостройке. Сделка под ключ. Если заключается не прямой договор долевого участия, а договор цессии, т.е . от 15 000 руб.
Приобретение строений, помещений нежилого фонда от 15 000 руб.
Полное юридическое сопровождение сделки при операциях с недвижимостью от 15 000 руб.
Помощь в оформлении самовольных построек от 3 000 руб.
Помощь в оформлении земельных участков от 3 000 руб.

Проверка чистоты сделки

33 способа проверки чистоты сделки - советы опытного юриста

Люди постоянно продают, покупают, дарят, обменивают недвижимое имущество. Им не хочется быть обманутыми: это логично. Проверка юридической чистоты сделки дает гарантию:

  • приобретения квартиры, на которую третьи лица не имеют прав;
  • соответствия сделки закону;
  • отсутствия судебных споров.

Способы мошенничества

Наиболее распространенной формой обмана являются:

  • продажа чужой квартиры по поддельным или украденным документам, когда подставной собственник продает имущество, мошенник после получения денег скрывается;
  • продажа квартиры одновременно нескольким покупателям — после заключения договоров берут аванс, задаток, а в Реестр подаются только документы покупателя, выгодного продавцу;
  • получение задатка с покупателя или покупателей — все получили расписки в получении денег, копии документов, но квартиру продадут только одному из всех;
  • продажа жилой недвижимости, принадлежащей нескольким лицам на праве совместной собственности;
  • неправильное оформление приватизации — без учета интересов несовершеннолетних детей (влечет признание сделки недействительной);
  • заключение сделки без необходимого согласия (например, второго супруга).

Потерять купленную квартиру при отсутствии юридической чистоты сделки достаточно легко, поскольку договор с такими нарушениями через суд признают недействительным.

Глубину тщательности юридической проверки определяет история недвижимости. Проверка документов включает в себя комплекс мероприятий:

  • детальное изучение;
  • правовой анализ.

По итогам правовой экспертизы при желании клиента выдается письменное заключение с оценкой сведений, рекомендаций о возможности устранение рисков, их минимизации.

Проверка юридической чистоты сделки

Для совершения сделки с жильем необходима тщательная проверка документов на помещение, которое вы хотите приобрести. Мероприятия для проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью включают проверку:

  • действительности всех предоставленных продавцом документов, включая паспорт;
  • документов о праве собственности — истории недвижимости: кто, когда был зарегистрирован на этой площади, на каких основаниях пользовался жильем. Если реальные собственники в отъезде, а мошенники продали чужую квартиру, такую сделку признают недействительной;
  • отсутствия прав на жилье у третьих лиц — выписаны ли все жильцы. Необходимо обратиться к юристам, чтобы направить запросы в соответствующие органы для получения информации о местонахождении невыписанных жильцов, которые могут находиться в командировке, армии, доме престарелых, местах лишения свободы;
  • дееспособности собственника жилья, точнее отсутствия его на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса. Если у собственника проблемы с психическим здоровьем, необходимо получить согласие на сделку у опекуна или попечителя с заверением в органах опеки и попечительства;
  • всех договоров о переходе права собственности через запрос архивной выписки, расширенной выписки из Росреестра, опросы, беседы;
  • наличия или отсутствия нарушения прав проживающих и ранее проживавших несовершеннолетних, включая имущественные и жилищные права;
  • действительности доверенности;
  • наличия обременений — арестов, прав пользования, залогов, запретов;
  • полномочия риэлтора, нотариуса, оформляющего сделку. Случается, что частные лица используют бланки и печати риелторской организации, хотя сами не работают в ней давно. Такие мошенники могут взять большой аванс за недвижимость, затем всю остаток для продавца, а затем скрываются. При этом документы фирмы риелторов оказываются поддельными;
  • сведений о том, не предназначен ли дом для реконструкции с отселением жителей или под снос;
  • отсутствие задолженности за коммунальные услуги по квитанциям. Долги прошлых собственников на нового не переходят.

Только тщательная правовая проверка чистоты сделки может обезопасить покупателя недвижимости от обмана и судебных разбирательств. Судебная практика говорит о появлении новых форм мошенничества. Любой обман от любой стороны и нарушение договорных обязательств влечет появление пострадавших.

Необходимо, чтобы продавец лично присутствовал при закладке денег в банковскую ячейку и заключении договора, если доверенное лицо вызвало сомнения. Если продавец старше 65 лет, рекомендуется запрашивать справки из ПНД.

Существует единственное правило безопасности сделок: не спешить покупать — тщательно проверять юридическую чистоту сделки при покупке. Для продавцов — нельзя торопиться переоформлять жилье: нужно дождаться закладки денег в банковскую ячейку или оформления банковского аккредитива.

Есть огромное количество печальных историй мошенничества. Например, стороны сделки купли-продажи жилья письменно договорились: покупатель отдает деньги продавцу в день получения документов после регистрации в Росреестре. Но устная договоренность о передаче денег была иной: фактически покупатель перечислил деньги на расчетный счет, указанный продавцом для приобретаемой новостройки.

Покупатель предъявлял документы об оплате. Затем выяснилось, что документы оказались поддельными, а деньги на счет не поступали. В результате квартирой владеет новый собственник, а продавцу с семьей приходится снимать квартиру. Открыто уголовное и гражданское судопроизводство. Этой ситуации можно было не допустить, если бы продавец вовремя привлек для сопровождения сделки юриста.

Расширился круг лиц, чьи права при приватизации не должны нарушаться. Все «прописанные» в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от участия в ней в пользу членов семьи не теряют права на проживание в ней при любых обстоятельствах. При продаже такой квартиры покупатель не вправе их выселить.

Что делать при выявлении незаконности сделки?

Если незаконная сделка совершена, придется обращаться в суд за защитой нарушенных прав.

Иски о признании недействительности сделок с недвижимостью подаются только в судебный орган по месту нахождения недвижимости.

Чтобы доказать недействительность сделки и истребовать имущество из чужого незаконного владения, необходима безупречная доказательственная база, свидетельские показания, иные элементы правовой защиты.

Эту категорию исков относят к искам имущественного характера. Госпошлина при подаче заявления в суд определяется по ст. 333.19 НК РФ. Основой ее расчета является цена, указанная в договоре. Чтобы оспорить в суде договор дарения или ренты необходима справка об инвентаризационной стоимости квартиры из БТИ. Исходя из указанной в ней стоимости, можно рассчитать размер госпошлины.

Важно! Если в договоре купли-продажи указана сумма, которая ниже реальной, суд обяжет вернуть покупателю именно ее. Расписка о получении денег не помогает в этом случае. Мы рекомендуем указывать реальную сумму покупку в договоре.

Чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья в будущем, мы рекомендуем обращаться к нашим юристам для проверки чистоты сделки и ее сопровождения. Обращайтесь к нам в любое время через сайт или по телефонам, указанным в разделе Контакты!

Проверка юридической чистоты — блоги риэлторов | ЦИАН

  • Покупка квартиры – это счастливое событие, но только в том случае если после покупки она не возвращается к прежнему владельцу.
  • Увы, такое бывает.
  • Это случается, когда квартира продается лицами, не имеющими право это делать, а через некоторое время появляется лицо, у которого это право есть, и требует свою квартиру назад.
  • На чьей стороне закон в этом случае?
  • Открываем ГК РФ статьи 301 и 302 и видим, что:
  • Собственник имеет право требовать у добросовестного приобретателя свое имущество из чужого незаконного владения, если имущество выбыло из его владения помимо его воли.
Читайте также:  Приватизация служебного жилья: миф или реальность? - советы опытного юриста

Т.е. совсем не на стороне покупателя.

  1. Единственный способ быть уверенным в том, что останешься со своей квартирой после покупки – это купить квартиру у лица, которое имеет право ее продавать.
  2. Существует ли возможность установить на 100%, что тот, кто продает квартиру, имеет право это делать?
  3. И да и нет.

Есть случаи, в которых это можно утверждать на 100%. А бывают истории, в которых есть сомнения.

Теоретически можно распутать любой клубок, но на практике слишком сложные случаи глубоко никто не копает. Если только для этого нет очень веского повода.

А так, при сомнении в порядочности продавца лучше всего отказать от покупки. Верный и проверенный способ.

  • Почему уважающие себя риелторы совсем не настойчивы в этом отношении?
  • Потому, что – репутация.
  • Квартира, которую потерял после покупки клиент – это приговор для дальнейшей карьеры.
  • Отсюда и вытекает рекомендация о том, к кому нужно обращаться за проверкой юридической чистоты.
  • Три качества, которыми должен обладать человек, предлагающий подобную услугу:

1. Ответственность. Это на первом месте. Я не могу сказать, что проверка юридической чистоты – это очень сложная работа. Количество потенциальных проблем – конечно. Понимание ситуации происходит по логической цепочке, и нужно просто внимательно проверять. Это не высшая математика, это скорее отделение зерен от плевел.

2. Профессиональное самоуважение. Стоимость ошибки настолько велика, что доверить такую работу можно только человеку, который дорожит своей репутацией. Он скорее отговорит от покупки в случае сомнений, нежели будет рекомендовать сомнительный вариант, в надежде заработать деньги со сделки.

3. Опыт. Ставлю на третье место, потому что какой-то опыт безусловно должен быть, но громадным ему быть совсем не обязательно.

А теперь давайте посмотрим, попадают ли под эти критерии банки, которые выдают кредиты и делают проверку?

1. О «квалификации» банковских сотрудников слышал каждый. Работа по найму. Большая текучка. Специалист, который делает проверку — сегодня работает на этом месте, а завтра на другом. «Результаты» его работы скорее всего появятся, когда он уже работать не будет. Откуда взяться ответственности?

2. Репутация банка – это надежность вкладов и выгодные проценты. Вот что в приоритете любого банка. Промахи с юридической проверкой никак не повлияют на его репутацию.

3. Если проблемы при проверке видны сразу – банк этого скрывать не будет. Но есть ли резон банку отговаривать покупателя от варианта, который вроде в порядке, но есть сомнения? Вряд ли. Во-первых, не все сомнительные варианты приводят к печальным последствиям. А во-вторых, банки свои деньги получат в любом случае.

Услуги банков по проверке юридической чистоты – это просто маркетинговый ход в ответ на веяния рынка.

Ипотеки выдается много. Для себя проверку нужно делать все равно – штат в любом случае нужно набирать. Их задача — исключить заведомо провальные варианты, а то что «пропустят» укладывается в статистическую погрешность, которая компенсируется величиной банковского процента.

Поэтому, рынку предлагается услуга – проверка юридической чистоты банком.

За которой по сути ничего не стоит.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

gpointstudio/Fotolia

1. Прежде всего обратите внимание на цену

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).

До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.

На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».

Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.

Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.

Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.

По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.

Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

Читайте также:  Договор продажи недвижимости - советы опытного юриста

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.

От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.

Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.

При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.

С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.

В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

  • Не пропустите:
  • Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
  • 3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
  • Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
  • 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью | Ошеров, Онисковец и Партнеры

Сделки с недвижимостью, будь то покупка или продажа, – это всегда определенный риск. Есть вероятность нарваться на мошенников, ошибиться при оформлении документов, и в результате лишиться денег или имущества, не получив ничего взамен.

Чтобы избежать неприятностей, существует такая услуга как проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью, которая позволяет вначале убедиться, что все в порядке, а только после этого заключать договор.

О том, что это за услуга и что она включает, мы поговорим в рамках данной статьи.

Проверка сделок с недвижимостью

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия.

Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее.

И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой.

Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Учитывая вышесказанное, не стоит брать на себя ответственность при оценке рисков сделки с недвижимостью, если, конечно, вы не обладаете необходимыми знаниями и опытом. Лучше доверить эту процедуру профессиональным адвокатам по недвижимости.

Юрист обеспечит не только полную проверку самого объекта недвижимости и второй стороны сделки, но и обеспечит полное сопровождение на всех этапах, начиная с переговоров и заканчивая составлением и подписанием договора купли-продажи.

При этом можно не волноваться, что на каком-то этапе будут допущены ошибки или важные моменты упустят из виду – сделка будет заключена с учетом всех формальностей и требований законодательства.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
  2. Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
  3. Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
  4. Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
  5. Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Как поможет адвокат по недвижимости?

Если опытный адвокат берется за юридическую проверку сделок с недвижимостью, то они последовательно проходит все этапы, описанные выше. Вначале запрашиваются документы из государственных органов и реестров, затем – документы, предоставленные другой стороной.

После этого проводится анализ возможных рисков.

Клиент, заказавший услугу проверки юридической чистоты сделки, получает заключение, где будут перечислены все полученные сведения, различные риски и их значимость для сделки, а также рекомендации по поводу того, стоит ли подписывать договор в данной ситуации.

Если будет принято решение заключить сделку, адвокат поможет правильно составить договор купли-продажи, а также будет сопровождать на всех других этапах, чтобы удостовериться, что все прошло в рамках законодательства, и интересы клиента надежно защищены.

Заключение

Каждая заключаемая сделка с недвижимостью нуждается в предварительной проверке и оценке рисков. Заниматься данными процедурами должен грамотный адвокат в данной сфере – только в этом случае можно рассчитывать, что сделка пройдет в рамках законодательства, а вы не станете жертвой мошенников или неудачно сложившихся обстоятельств.

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры является проверка ее «юридической чистоты».

Читайте также:  Подводные камни раздела имущества - советы опытного юриста

В данной статье мы расскажем, как провидится такая проверка, из каких этапов она состоит, а также на что следует обратить внимание при проверке приобретаемой квартиры.

Надеемся, что информация, изложенная в данной статье, будет полезной для наших читателей. Однако, обращаем внимание, что никакая информация не сможет заменить многолетний опыт и профессиональные знания юристов по недвижимости.

Обычно проверка квартиры при покупке на наличие или отсутствие юридических рисков называется проверкой «юридической чистоты» квартиры.

Именно внимательное отношение к юридическим аспектам сделки и истории объекта позволяет обезопасить покупателя от возможных негативных последствий приобретения недвижимости.

Опасность небрежного отношения к надлежащей проверке покупаемой квартиры заключается также в том, что проблемы могут проявляться не сразу, а через большой промежуток времени (через несколько лет, например).

Итак, определим, в чём же заключается основная опасность для покупателя при покупке квартиры? Она заключается, прежде всего, в приобретении квартиры, не свободной от прав третьих лиц. Права указанных лиц могут быть совершенно различными. Это и право собственности на квартиру, и право пользования жилым помещением, и право залога на него и т.д.

Такие права как право залога, либо право собственности могут привести к дальнейшему изъятию квартиры от покупателя, признанию сделки купли-продажи недействительной.

В свою очередь право третьего лица пользоваться жилым помещением к изъятию квартиры привести не может, но существенным образом обременит права покупателя как собственника жилого помещения, затруднит владение квартирой.

Таким образом, приобретение квартиры с юридическим пороком, не свободной от прав третьих лиц существенным образом нарушает права покупателя.

Целью проверки «юридической чистоты» квартиры при покупке как раз и является предотвращение приобретения в собственность покупателя жилого помещения, не свободного от прав третьих лиц.

Помимо этого, такая проверка позволяет обезопасить покупателя от недобросовестных действий со стороны продавца в ходе проведения сделки купли-продажи. Далее кратко рассмотрим саму процедуру проверки «юридической чистоты» квартиры при покупке.

Проверка «юридической чистоты» квартиры

Действия по проверки «юридической чистоты» квартиры можно условно разделить на следующие этапы. Это проверка личности продавца, проверка фактических и юридических характеристик продаваемой квартиры и ее истории, проверка соответствия законодательству проводимой сделки. Рассмотрим каждый из этих этапов.

Проверка личности продавца

Одной из основных мошеннических схем, существующих на рынке недвижимости, является подмена личности продавца иным лицом, продажа квартиры неуполномоченным лицом, либо лицом, не осознающим последствия совершаемых действий.

Следствием этого является право реального собственника квартиры истребовать недвижимость у покупателя, либо право продавца требовать признания сделки недействительной и возврата квартиры.

Таким образом, характеристики личности продавца могут влиять на законность и последующую действительность сделки по отчуждению квартиры.

Для того, чтобы избежать негативных последствий, связанных с личностью продавца, необходимо убедиться в том, что лицо, у которого приобретается квартира, является действительным собственником, указанным в реестре недвижимости (ЕГРН).

Сделать это можно путем изучения документов, удостоверяющих личность продавца, а также данных, содержащихся в реестре недвижимости, правоустанавливающих и иных документах. Указанные документы должны быть действительны на момент совершения сделки и соответствовать друг другу.

Следует отметить, что существуют признаки, которые свидетельствуют о необходимости более тщательной проверки личности продавца. К таким признакам относится недавняя утрата паспорта, наличие подчисток в документах, удостоверяющих личность продавца и т.д.

Помимо установления личности продавца необходимо осуществить проверку на предмет дееспособности и отсутствия психических заболеваний, препятствующих осуществлению сделки по отчуждению недвижимости.

Сделать это можно посредством запроса соответствующих документов из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД).

Помимо прочего в обязательном порядке следует проверить продавца на наличие признаков несостоятельности (банкротства), на предмет судебных разбирательств и семейного положения, что может быть осуществлено путем изучения соответствующих информационных ресурсов и документов.

В том случае, если от имени продавца действует представитель по доверенности, необходимо особо тщательно проверить законность и действительность выдачи доверенности, установить личность представителя, а также провести ряд дополнительных проверочных действий (уточнить не была ли отозвана доверенность на день проведения сделки и т.д.). Следует отметить, что заключение сделки от имени продавца представителем по доверенности повышает рискованность сделки.

Проверка характеристик квартиры

Проверка фактических и юридических характеристик приобретаемой квартиры крайне важна для действительности заключаемой сделки.

Необходимо обратить внимание на такие фактические характеристики как отсутствие перепланировок, соответствие площадей жилого помещения в технических и правоустанавливающих документах и т.д.

Сделать это можно посредством изучения технических документов БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт и т.д.), данных ЕГРН и других документов.

Проверка юридических характеристик квартиры заключается в выявлении лиц, имеющих какие-либо права в отношении приобретаемой квартиры.

Данную проверку необходимо осуществлять путем тщательного изучения юридической истории квартиры, которую можно установить из таких документов как выписки из ЕГРН (о характеристиках объекта недвижимости, о переходе прав на объект недвижимости), расширенная (архивная) выпиcка из домовой книги, правоустанавливающие документы предыдущих собственников, информационные ресурсы государственных органов и т.д. В истории приобретаемой квартиры могут быть выявлены факты, свидетельствующие о наличии прав третьих лиц в отношении нее. Причем, указанные факты могут быть выявлены в далеком прошлом. В частности, могут быть выявлены факты нарушения прав временно выбывших лиц на получение права собственности на квартиру в порядке приватизации, нарушения прав несовершеннолетних детей в ходе предыдущих сделок, нарушения прав супругов (бывших супругов), наследников и т.д.

Следует особое внимание обратить на права граждан, проживающих в приобретаемой квартире на данный момент.

В зависимости от оснований получения права на пользование квартирой будет зависеть возможность принудительного выселения из квартиры указанных граждан в дальнейшем и возможность снятия их с регистрационного учета продавцом.

При проверке юридических характеристик квартиры следует особое внимание обратить на отсутствие обременений права собственности (правом залога, например).

Необходимо понимать, что в случае перехода права собственности к покупателю, обременения никуда не исчезают, но следует за судьбой недвижимости. Следствием этого будет являться приобретение покупателем квартиры с обременением. В этом случае судебных разбирательств покупателю избежать, скорее всего, не удастся.

Следует уделить внимание и подтверждению факта отсутствия каких-либо задолженностей в отношении приобретаемой квартиры (задолженности по коммунальным платежам, в частности). Данную информацию можно получить из единого жилищного документа (ЕЖД), либо специально полученных справок.

При этом необходимо знать, что покупатель за долги продавца по коммунальным платежам ответственности не несет (за исключением оплаты за капитальный ремонт), также как он не несет ответственности и за задолженность продавца по налогу на имущество за приобретенную квартиру.

Однако, наличие таких долгов может создать неудобства покупателю во взаимоотношениях с управляющей компанией.

Заключительным этапом проверки является проверка сделки на предмет соответствия требованиям закона.

В случае, если в ходе сделки будут допущены какие-либо нарушения законодательства, то данная сделка может быть признана недействительной, что повлечет обязанность покупателя вернуть квартиру продавцу.

В ходе данной проверки следует особое внимание уделить соблюдению прав несовершеннолетних, прав участников долевой собственности, прав супруга продавца, содержанию заключаемого договора купли-продажи и др.

Содержание договора купли-продажи и заявлений продавца

Существуют факты, которые могут повлиять в дальнейшем на права покупателя на квартиру, но проверка которых крайне затруднена.

К таким фактам относится факт заключения брачного договора между продавцом и его супругом, факт наличия наследников, не вступивших в наследство в прошлом, но имеющих возможность восстановить срок для принятия наследства и т.д.

С целью установления дополнительной ответственности продавца за выявление подобных фактов, необходимо включать в договор купли-продажи соответствующие заявления об отсутствии фактов, которые смогут в дальнейшем обременить права покупателя, либо составлять отдельные нотариально удостоверенные заявления продавца об отсутствии таких обстоятельств.

Также в данной статье отметим моменты, которые должны насторожить покупателя при приобретении квартиры:

  • паспорт продавца недавно был заменен не в связи с достижением возраста замены;
  • квартира продается по доверенности;
  • квартира часто перепродавалась;
  • продавец под различными предлогами отказывается показывать квартиру или предоставлять расширенный пакет документов на нее;
  • Вы не можете найти реального собственника;
  • продавец старается ограничить Вас в общении с соседями покупаемой квартиры и тд.

Из вышеизложенного сделаем вывод, что, покупая квартиру, необходимо в обязательном порядке ознакомиться с вышеназванными документами (выписки из ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам, документы БТИ, ЕЖД и др.

), изучить историю жилого помещения, выявить права третьих лиц в отношении квартиры. Однако, следует отметить, что простое ознакомление с документами бесполезно.

Необходимо на основании данных документов именно проверить «юридическую чистоту» квартиры, обратить внимание на содержащуюся в документах юридически важную информацию, что действительно качественно сможет сделать исключительно юрист по недвижимости.

Только такая профессиональная проверка позволит Вам обезопасить себя от возможных негативных последствий, связанных с приобретением квартиры.

Подробнее на https://yursovetnik.ru/

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *